هزینه دارایی انتقال سند ملک چیست؟

در فرآیند خرید و فروش املاک، یکی از هزینه‌هایی که خریدار یا فروشنده موظف به پرداخت آن است، هزینه دارایی انتقال سند ملک می‌باشد. این هزینه مربوط به مالیاتی است که سازمان امور مالیاتی کشور از فروشنده برای انتقال مالکیت رسمی ملک دریافت می‌کند.
به زبان ساده، مالیات نقل و انتقال ملک مبلغی است که قبل از انتقال سند در دفترخانه باید پرداخت شود تا مجوز رسمی انتقال صادر گردد.

این مبلغ بر اساس ارزش معاملاتی ملک و قوانین مالیاتی سال مربوطه (مثلاً در سال ۱۴۰۴) تعیین می‌شود. پرداخت این هزینه از طریق سامانه مالیات نقل و انتقال املاک انجام شده و بدون تسویه آن، دفترخانه مجاز به تنظیم سند رسمی نخواهد بود.

مالیات نقل و انتقال ملک بر عهده چه کسی است؟

طبق قانون، پرداخت مالیات دارایی برای انتقال سند ملک بر عهده فروشنده (مالک قبلی) است، نه خریدار.
اما در برخی معاملات، طرفین می‌توانند به صورت توافقی این هزینه را بین خود تقسیم کنند یا خریدار آن را متقبل شود. در هر صورت، از نظر قانونی مسئول پرداخت آن فروشنده محسوب می‌شود و تا زمانی که این مبلغ پرداخت نشود، استعلام دارایی برای تنظیم سند از سامانه اداره مالیات تأیید نخواهد شد.

نحوه محاسبه هزینه دارایی انتقال سند ملک در سال ۱۴۰۴

در سال ۱۴۰۴، محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک بر اساس ۱ تا ۵ درصد ارزش معاملاتی ملک صورت می‌گیرد. این درصد بستگی به نوع ملک، سال ساخت، موقعیت جغرافیایی و نوع کاربری آن (مسکونی، تجاری، اداری یا زمین کشاورزی) دارد.

فرمول کلی محاسبه به این صورت است:

مبلغ مالیات نقل و انتقال = ارزش معاملاتی × نرخ مصوب مالیات سال

برای مثال:
اگر ارزش معاملاتی ملکی ۵ میلیارد تومان باشد و نرخ مصوب مالیات برای املاک مسکونی ۵ درصد تعیین شود، مالیات دارایی انتقال سند آن حدود ۲۵۰ میلیون تومان خواهد بود.

تفاوت ارزش معاملاتی و ارزش واقعی ملک

نکته مهمی که بسیاری از فروشندگان از آن غافل‌اند این است که سازمان امور مالیاتی بر اساس ارزش معاملاتی ملک محاسبه انجام می‌دهد نه قیمت واقعی معامله.
ارزش معاملاتی توسط کمیسیون تقویم املاک هر منطقه تعیین می‌شود و معمولاً کمتر از قیمت واقعی بازار است.
به همین دلیل ممکن است مالیات پرداختی نسبت به قیمت فروش واقعی ملک بسیار پایین‌تر باشد.

چه مدارکی برای پرداخت هزینه دارایی انتقال سند نیاز است؟

برای پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک، فروشنده باید مدارک زیر را آماده کرده و به اداره مالیات منطقه ملک مراجعه کند یا از طریق سامانه آنلاین اقدام نماید:

• اصل و تصویر سند مالکیت

• کارت ملی و شناسنامه مالک

• مبایعه‌نامه یا قرارداد فروش

• استعلام عوارض نوسازی از شهرداری

• فرم تسویه‌حساب مالیات بر درآمد املاک اجاری (در صورت اجاره قبلی ملک)

پس از ثبت اطلاعات، سیستم مبلغ مالیات را محاسبه و قبض پرداخت صادر می‌کند که باید از طریق درگاه بانکی پرداخت شود.

مراحل پرداخت هزینه دارایی انتقال سند ملک

۱. ورود به سامانه مالیات نقل و انتقال املاک (tax.gov.ir)
۲. انتخاب گزینه «درخواست پرداخت مالیات نقل و انتقال»
۳. وارد کردن مشخصات ملک و کد پستی دقیق
۴. محاسبه خودکار مبلغ مالیات طبق ارزش منطقه‌ای
۵. صدور قبض و پرداخت از درگاه بانکی
۶. دریافت رسید پرداخت مالیات و تحویل آن به دفترخانه جهت استعلام نهایی

تا زمانی که دفترخانه تأییدیه پرداخت مالیات را از سامانه دریافت نکند، امکان انتقال رسمی سند وجود ندارد.

مطالب مرتبط: محاسبه آنلاین هزینه دارایی ملک در سال 1404 – راهنمای جامع

جریمه عدم پرداخت مالیات دارایی انتقال سند

در صورت تأخیر در پرداخت، جریمه دیرکرد مالیات نقل و انتقال ملک به میزان ۲.۵ درصد برای هر ماه تأخیر محاسبه می‌شود.
بنابراین اگر فروشنده چند ماه بعد از انجام معامله برای تسویه اقدام کند، باید مبلغ قابل توجهی به عنوان جریمه پرداخت نماید.
همچنین ممکن است دفترخانه از انجام انتقال سند خودداری کرده و پرونده برای پیگیری به واحد اجراییات مالیات ارجاع داده شود.

نکات مهم برای کاهش هزینه دارایی انتقال سند

• بررسی دقیق ارزش معاملاتی منطقه قبل از معامله برای برآورد هزینه تقریبی مالیات

• درخواست مفاصا حساب مالیاتی ملک‌های اجاری جهت جلوگیری از دو بار مالیات

• تسویه عوارض شهرداری و نوسازی پیش از مراجعه به دفترخانه

• در صورت توافق کتبی بین خریدار و فروشنده، مسئولیت پرداخت مالیات می‌تواند بر عهده هر یک از طرفین باشد

• استفاده از سامانه آنلاین اداره مالیات جهت جلوگیری از مراجعه حضوری و اشتباه در محاسبه مبلغ

مالیات نقل و انتقال برای املاک وراثتی

اگر ملکی از طریق ارث به وراث منتقل شود، نحوه محاسبه مالیات آن با فروش عادی متفاوت است.
در چنین حالتی، ابتدا باید وراث برای دریافت گواهی انحصار وراثت و مفاصا حساب مالیاتی متوفی اقدام کنند. سپس اداره مالیات، سهم‌الارث هر وارث را بر اساس ارزش معاملاتی ملک محاسبه کرده و مالیات مربوطه را تعیین می‌کند.

در سال ۱۴۰۴، نرخ مالیات بر ارث املاک به‌طور میانگین بین ۱ تا ۷.۵ درصد ارزش معاملاتی سهم هر وارث متغیر است.
پس از پرداخت، گواهی پرداخت مالیات بر ارث صادر می‌شود و تنها با ارائه آن، دفترخانه مجاز به انتقال سند به نام وراث خواهد بود.

مالیات انتقال ملک در املاک صلح‌نامه‌ای

در برخی موارد، مالکان ملک را به‌صورت صلح‌نامه رسمی یا غیررسمی به دیگری منتقل می‌کنند. از نظر اداره مالیات، اگر صلح به‌صورت بلاعوض یا بدون وجه انجام شود، ممکن است مشمول مالیات بر درآمد اتفاقی شود.
اما اگر صلح در ازای وجه باشد (مانند فروش عادی)، مالیات نقل و انتقال مشابه معاملات معمولی محاسبه خواهد شد.

در این شرایط نیز صدور گواهی مالیاتی قبل از تنظیم سند صلح در دفترخانه الزامی است.

تفاوت هزینه دارایی انتقال سند بین املاک مسکونی، تجاری و زمین

میزان مالیات دارایی انتقال سند ملک، بسته به نوع ملک متفاوت است:

📌 نکته: در صورت تغییر کاربری زمین یا ملک (مثلاً از مسکونی به تجاری)، مالک موظف است مالیات مربوط به تغییر کاربری را نیز پرداخت کند.

هزینه دارایی در نقل و انتقال ملک پیش‌فروش یا وکالتی

در معاملات پیش‌فروش آپارتمان یا انتقال وکالتی، مالیات نقل و انتقال به صورت موقت محاسبه نمی‌شود. در این حالت، تا زمانی که سند رسمی تفکیکی صادر نشود، پرداخت مالیات الزامی نیست.
اما پس از انتقال رسمی، فروشنده موظف به پرداخت مالیات کامل خواهد بود.
دفاتر اسناد رسمی نیز طبق قانون اجازه تنظیم سند قطعی بدون ارائه گواهی تسویه مالیات نقل و انتقال را ندارند.

مطالب مرتبط: مشاوره با وکیل مالیاتی – تلفنی

استعلام و دریافت گواهی مالیاتی برای دفترخانه

پیش از مراجعه به دفترخانه برای انتقال سند، باید گواهی مالیاتی (مفاصا حساب دارایی) تهیه شود. این گواهی نشان می‌دهد فروشنده تمام مالیات‌های مربوط به ملک را تسویه کرده است.

مراحل دریافت گواهی مالیاتی:

1. مراجعه به سایت tax.gov.ir

2. انتخاب گزینه «درخواست گواهی نقل و انتقال ملک»

3. ثبت اطلاعات ملک، شماره سند و کد پستی

4. پرداخت مالیات و دریافت شناسه پرداخت

5. تأیید پرداخت در سامانه دفترخانه

بدون این گواهی، انتقال سند در هیچ دفترخانه‌ای معتبر نیست.

پرسش‌های متداول درباره هزینه دارایی انتقال سند ملک

۱. آیا خریدار می‌تواند هزینه دارایی را پرداخت کند؟
بله، در صورت توافق دو طرف. اما در حالت عادی، پرداخت آن بر عهده فروشنده است.

۲. آیا مالیات دارایی فقط برای فروش ملک است؟
خیر، در صورت واگذاری ملک از طریق صلح، هبه یا ارث نیز مالیات نقل و انتقال قابل مطالبه است.

۳. در صورت اشتباه در محاسبه مبلغ مالیات چه باید کرد؟
فروشنده می‌تواند با ارائه مدارک رسمی به اداره مالیات منطقه اعتراض و درخواست تجدیدنظر نماید.

۴. آیا برای آپارتمان نوساز، مالیات جداگانه وجود دارد؟
بله، سازنده در زمان اولین انتقال باید مالیات نقل و انتقال واحد نوساز را بر اساس ارزش معاملاتی منطقه پرداخت کند.

نکات حقوقی مهم درباره مالیات نقل و انتقال ملک

• پرداخت مالیات نقل و انتقال شرط صحت و اعتبار سند رسمی ملک است.

• در صورت عدم پرداخت، مالک همچنان از نظر قانونی صاحب ملک محسوب می‌شود و خریدار حقی بر ملک ندارد.

• طبق ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم، دفاتر اسناد رسمی موظف به استعلام الکترونیکی از سازمان امور مالیاتی هستند و بدون تأیید آن حق تنظیم سند ندارند.

• در صورتی که دفترخانه بدون گواهی مالیاتی سند را تنظیم کند، مسئول جبران خسارت است.

جمع‌بندی

هزینه دارایی انتقال سند ملک یکی از الزامات قانونی در فرآیند خرید و فروش املاک است که معمولاً بر عهده فروشنده می‌باشد.
عدم پرداخت این هزینه موجب توقف انتقال سند، جریمه‌های سنگین و حتی مشکلات حقوقی در آینده می‌شود.
با پرداخت به‌موقع مالیات از طریق سامانه رسمی سازمان امور مالیاتی، خریدار و فروشنده می‌توانند انتقالی سریع، قانونی و بی‌دردسر را تجربه کنند.

در سال ۱۴۰۴ با دیجیتالی شدن کامل سامانه‌ها، امکان پرداخت آنلاین و دریافت فوری گواهی مالیاتی فراهم شده است، بنابراین توصیه می‌شود تمامی استعلامات و پرداخت‌ها از طریق درگاه رسمی انجام گیرد تا از بروز تخلف یا اشتباه جلوگیری شود.