ایا مالک میتواند سرقفلی را بگیرد

آیا مالک می‌تواند سرقفلی را بگیرد؟ بررسی کامل حقوقی و قانونی

موضوع سرقفلی یکی از چالش‌برانگیزترین مباحث حقوقی در املاک تجاری است که هم برای مالکان و هم برای مستأجران ابهامات زیادی ایجاد می‌کند. یکی از پرتکرارترین سؤالات این است که آیا مالک می‌تواند سرقفلی را بگیرد یا آن را از مستأجر پس بگیرد؟ پاسخ این سؤال به عوامل متعددی مانند تاریخ قرارداد، نوع قرارداد، قانون حاکم، شرایط تخلیه و توافقات طرفین بستگی دارد.

در این مقاله، موضوع را به‌صورت کاملاً تخصصی و مرحله‌به‌مرحله بررسی می‌کنیم.

سرقفلی چیست و چه تفاوتی با حق کسب و پیشه دارد؟

قبل از پاسخ به سؤال اصلی، باید تفاوت مفاهیم را به‌درستی بشناسیم.

تعریف سرقفلی

سرقفلی مبلغی است که مستأجر در ابتدای اجاره یا در طول آن، به مالک پرداخت می‌کند تا حق تقدم در اجاره و استفاده از ملک تجاری را به دست آورد.

تعریف حق کسب و پیشه

حق کسب و پیشه حقی است که در اثر فعالیت مستأجر در ملک تجاری و جذب مشتری ایجاد می‌شود و معمولاً ارتباطی به پرداخت اولیه ندارد.

جدول مقایسه سرقفلی و حق کسب و پیشه

آیا مالک می‌تواند سرقفلی را بگیرد؟ (پاسخ کوتاه و دقیق)

بله، در برخی شرایط مالک می‌تواند سرقفلی را بگیرد؛ اما نه همیشه و نه بدون پرداخت یا توافق.
در بسیاری از موارد، مالک تنها با پرداخت قیمت روز سرقفلی یا در شرایط خاص قانونی می‌تواند اقدام کند.

بررسی موضوع بر اساس قانون حاکم بر قرارداد

قراردادهای مشمول قانون سال ۱۳۷۶

اگر قرارداد اجاره تجاری بعد از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد:

• سرقفلی کاملاً توافقی است

• اگر مستأجر سرقفلی پرداخت کرده باشد، مالک بدون پرداخت آن حق تخلیه ندارد

• اگر در قرارداد ذکر شده باشد که مستأجر حق سرقفلی ندارد، مالک می‌تواند ملک را تخلیه کند

نکته مهم

در این قانون، حق کسب و پیشه حذف شده و فقط سرقفلی معتبر است.

قراردادهای مشمول قانون سال ۱۳۵۶

در قراردادهای قدیمی‌تر:

• مستأجر دارای حق کسب و پیشه است

• حتی اگر سرقفلی پرداخت نشده باشد، مالک نمی‌تواند به‌راحتی ملک را تخلیه کند

• مالک برای تخلیه باید حق کسب و پیشه را به نرخ روز پرداخت کند

در چه شرایطی مالک می‌تواند سرقفلی را بگیرد؟

۱. تخلف مستأجر از مفاد قرارداد

اگر مستأجر:

• تغییر شغل بدون اجازه داده باشد

• اجاره را پرداخت نکند

• ملک را به غیر واگذار کند

در این حالت، مالک می‌تواند درخواست تخلیه بدهد؛ اما در اغلب موارد باز هم باید سرقفلی پرداخت شود مگر اینکه در قرارداد صراحتاً خلاف آن ذکر شده باشد.

۲. انقضای مدت اجاره

پایان مدت اجاره به‌تنهایی باعث از بین رفتن سرقفلی نمی‌شود.
مالک تنها در صورتی می‌تواند سرقفلی را بگیرد که:

• مستأجر سرقفلی نگرفته باشد

• یا در قرارداد، اسقاط حق سرقفلی آمده باشد

۳. نیاز شخصی مالک

در قانون قدیم، اگر مالک نیاز شخصی واقعی خود را اثبات کند:

• می‌تواند تخلیه بگیرد

• اما موظف به پرداخت حق کسب و پیشه یا سرقفلی است

۴. تخریب و نوسازی ملک

در برخی موارد:

• مالک می‌تواند برای تخریب اقدام کند

• اما مکلف به پرداخت کامل حقوق مستأجر است

آیا مالک می‌تواند سرقفلی را بدون پرداخت بگیرد؟

در اغلب موارد: خیر

موارد استثنا:

• اگر مستأجر از ابتدا حق سرقفلی نداشته باشد

• اگر در قرارداد رسمی، اسقاط حق سرقفلی ذکر شده باشد

• اگر مستأجر مرتکب تخلفات اساسی و اثبات‌شده شود (در برخی رویه‌ها)

نقش قرارداد در تعیین سرنوشت سرقفلی

قرارداد اجاره تجاری مهم‌ترین عامل تعیین‌کننده است. مواردی که باید بررسی شود:

• آیا سرقفلی پرداخت شده؟

• آیا حق انتقال به غیر وجود دارد؟

• آیا اسقاط حق سرقفلی ذکر شده؟

• قرارداد رسمی است یا عادی؟

• قانون حاکم کدام است؟

نظر دادگاه‌ها و رویه قضایی

در رویه غالب محاکم:

• حقوق مکتسبه مستأجر به‌شدت حمایت می‌شود

• مالک بدون پرداخت حقوق قانونی مستأجر، به‌سختی می‌تواند تخلیه بگیرد

• قیمت سرقفلی معمولاً توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌شود

اشتباهات رایج مالکان و مستأجران

اشتباهات مالکان

• تصور اینکه با پایان قرارداد، سرقفلی از بین می‌رود

• اقدام به تخلیه بدون حکم دادگاه

• نادیده گرفتن قانون حاکم بر قرارداد

اشتباهات مستأجران

• امضای قرارداد بدون توجه به بند سرقفلی

• واگذاری ملک بدون اجازه مالک

• نداشتن سند پرداخت سرقفلی

آیا سرقفلی قابل انتقال است؟

بله، اگر:

• در قرارداد اجازه انتقال داده شده باشد

• یا مالک رضایت دهد

در غیر این صورت، انتقال می‌تواند حق سرقفلی را به خطر بیندازد.

جمع‌بندی نهایی

• مالک در همه شرایط نمی‌تواند سرقفلی را بگیرد

• قانون حاکم، تاریخ قرارداد و متن اجاره‌نامه تعیین‌کننده هستند

• در اغلب موارد، تخلیه بدون پرداخت سرقفلی غیرقانونی است

• مشاوره حقوقی قبل از هر اقدام ضروری است

پیشنهاد تخصصی

اگر مالک یا مستأجر هستید و با موضوع سرقفلی درگیر شده‌اید:

• ابتدا قرارداد را دقیق بررسی کنید

• قانون حاکم را مشخص کنید

• بدون اقدام خودسرانه، از وکیل سرقفلی کمک بگیرید

نمونه لایحه دفاعیه در خصوص مطالبه / حفظ حق سرقفلی

ریاست محترم شعبه … دادگاه عمومی حقوقی شهرستان …
با سلام و احترام

موضوع: لایحه دفاعیه در خصوص دعوای تخلیه و ادعای اسقاط سرقفلی

مشخصات طرفین:

• خواهان: ………………… فرزند …………………

• خوانده: ………………… فرزند …………………

• شماره پرونده: …………………

• کلاسه پرونده: …………………

شرح ماوقع:

احتراماً، در پاسخ به دادخواست تقدیمی خواهان مبنی بر تخلیه ملک تجاری بدون پرداخت حق سرقفلی، به استحضار می‌رساند:

اینجانب خوانده پرونده، مطابق قرارداد اجاره مورخ ………….، ملک تجاری واقع در …………. را از خواهان اجاره نموده‌ام. در زمان انعقاد قرارداد، مبلغ …………. ریال به‌عنوان سرقفلی به خواهان پرداخت شده که رسید آن موجود و قابل ارائه به دادگاه محترم می‌باشد.

خواهان بدون توجه به مفاد قرارداد و قوانین حاکم، تقاضای تخلیه ملک بدون پرداخت حق سرقفلی را مطرح نموده که این ادعا فاقد وجاهت قانونی است.

دلایل و مستندات قانونی:

1. مطابق ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، در صورتی که مستأجر مبلغی به‌عنوان سرقفلی پرداخت کرده باشد، موجر در زمان تخلیه مکلف به پرداخت قیمت روز سرقفلی می‌باشد، مگر آنکه خلاف آن در قرارداد شرط شده باشد.

2. در قرارداد اجاره تنظیمی، هیچ‌گونه شرطی مبنی بر اسقاط حق سرقفلی یا عدم استحقاق مستأجر ذکر نشده است.

3. رویه قضایی محاکم نیز مؤید آن است که حقوق مکتسبه مستأجر از جمله سرقفلی، بدون پرداخت یا توافق، قابل زوال نمی‌باشد.

4. خواهان تاکنون هیچ‌گونه تخلف مؤثری از سوی اینجانب که موجب اسقاط سرقفلی گردد، اثبات ننموده است.

مطالب مرتبط: انتقال سرقفلی به ورثه

نتیجه‌گیری و تقاضا:

با عنایت به مراتب فوق و مستندات قانونی ارائه‌شده، صدور حکم به شرح زیر مورد استدعاست:

1. رد دعوای خواهان مبنی بر تخلیه بدون پرداخت سرقفلی

2. در صورت احراز تخلیه، الزام خواهان به پرداخت قیمت روز سرقفلی بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری

3. محکومیت خواهان به پرداخت کلیه خسارات دادرسی و حق‌الوکاله

با تشکر و امتنان
امضاء: …………………
نام و نام خانوادگی: …………………
تاریخ: …………………

نکات مهم برای استفاده از این لایحه:

• حتماً تاریخ قرارداد و قانون حاکم (۱۳۵۶ یا ۱۳۷۶) را بررسی کنید

• مبلغ سرقفلی پرداختی را با رسید یا شاهد اثبات نمایید

• در صورت وجود تخلف، دفاع باید متناسب با آن تنظیم شود

سوالات متداول درباره گرفتن سرقفلی توسط مالک

آیا مالک می‌تواند سرقفلی مغازه را بدون پرداخت پس بگیرد؟

خیر. اگر مستأجر هنگام انعقاد قرارداد مبلغی بابت سرقفلی پرداخت کرده باشد، مالک حق گرفتن سرقفلی بدون پرداخت قیمت روز آن را ندارد؛ مگر اینکه در قرارداد به‌صورت صریح، اسقاط حق سرقفلی ذکر شده باشد.

در چه شرایطی مالک می‌تواند سرقفلی را نپردازد؟

مالک فقط در موارد زیر می‌تواند از پرداخت سرقفلی معاف شود:

• شرط صریح اسقاط سرقفلی در قرارداد

• تخلف مستأجر از شروط اساسی قرارداد (مثل تغییر شغل غیرمجاز)

• انتقال غیرقانونی منافع به غیر

• استفاده غیرمجاز یا تخریب عمدی ملک
  (تشخیص نهایی با دادگاه است)

تفاوت حق سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟

• سرقفلی: مربوط به قراردادهای بعد از سال ۱۳۷۶ و وابسته به توافق طرفین

• حق کسب و پیشه: مربوط به قراردادهای قبل از ۱۳۷۶ و معمولاً بدون توافق خاص ایجاد می‌شود
  در حق کسب و پیشه، مالک تقریباً همیشه مکلف به پرداخت است.

مطالب مرتبط: وکیل حق کسب و پیشه در تهران

اگر قرارداد اجاره تمدید نشود، سرقفلی از بین می‌رود؟

خیر. عدم تمدید قرارداد به‌تنهایی باعث از بین رفتن سرقفلی نمی‌شود. مالک در صورت تخلیه باید سرقفلی را به قیمت روز پرداخت کند، مگر اینکه دلیل قانونی برای اسقاط وجود داشته باشد.

آیا مالک می‌تواند به بهانه نیاز شخصی، سرقفلی را بگیرد؟

خیر. حتی اگر مالک نیاز شخصی به ملک داشته باشد، باز هم موظف به پرداخت سرقفلی است. نیاز شخصی فقط می‌تواند مجوز تخلیه باشد، نه حذف سرقفلی.

قیمت سرقفلی چگونه تعیین می‌شود؟

قیمت سرقفلی معمولاً توسط کارشناس رسمی دادگستری و بر اساس عواملی مانند:

• موقعیت ملک

• نوع شغل

• سابقه فعالیت

• رونق تجاری منطقه
  تعیین می‌شود.

اگر مستأجر تخلف کند، سرقفلی به طور کامل از بین می‌رود؟

خیر، در بسیاری از موارد دادگاه ممکن است:

• فقط بخشی از سرقفلی را ساقط کند

• یا اجازه تخلیه با پرداخت سرقفلی کمتر بدهد
  سقوط کامل سرقفلی نیازمند تخلف مؤثر و اثبات‌شده است.

آیا انتقال سرقفلی به غیر بدون اجازه مالک امکان‌پذیر است؟

در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶، انتقال سرقفلی منوط به اجازه مالک یا شرط قراردادی است. انتقال بدون اجازه می‌تواند موجب تخلیه و حتی کاهش حق سرقفلی شود.

اگر در قرارداد چیزی درباره سرقفلی نوشته نشده باشد چه می‌شود؟

اگر قرارداد بعد از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده و اشاره‌ای به سرقفلی نشده باشد، اصل بر عدم وجود سرقفلی است مگر اینکه پرداخت آن با سند، رسید یا شاهد ثابت شود.

برای جلوگیری از تضییع حق سرقفلی چه اقدامی لازم است؟

• تنظیم قرارداد دقیق و شفاف

• درج صریح مبلغ سرقفلی

• پرهیز از تخلفات قراردادی

• مشورت با وکیل یا مشاور حقوقی پیش از هر اقدام

مطالب مرتبط: قانون سرقفلی ملک تجاری