سرقفلی چند درصد ارزش ملک است

پاسخ کوتاه و دقیق: سرقفلی «قانوناً» چند درصد ارزش ملک است؟

هیچ قانون یا آیین‌نامه‌ای در ایران نگفته سرقفلی دقیقاً X درصد ارزش ملک است. سرقفلی یک «حق مالی» است که با توافق، قرارداد، عرف بازار و نهایتاً نظر کارشناس/دادگاه قیمت‌گذاری می‌شود. ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ هم اصلِ امکان دریافت/انتقال سرقفلی را بیان می‌کند، اما درصد تعیین نمی‌کند.

پس اگر جایی دیدید «سرقفلی همیشه ۳۰٪ یا ۵۰٪ است»، آن یک میانگین عرفی در برخی بازارهاست، نه قاعده قطعی.

سرقفلی چیست و چرا اصلاً به “درصد ارزش ملک” تبدیل می‌شود؟

در معاملات رایج، مردم برای فهمیدن ارزش سرقفلی، آن را نسبت به قیمت روز خودِ ملک (عرصه و اعیان) می‌سنجند و می‌گویند:

«این مغازه ۲۰ میلیارد می‌ارزد، سرقفلی‌اش ۱۰ میلیارد است ⇒ یعنی ۵۰٪ ارزش ملک»

این مقایسه از نظر ذهنی ساده است، اما از نظر کارشناسی باید حواستان باشد که سرقفلی معمولاً به ارزش موقعیت تجاری و امکان بهره‌برداری گره خورده؛ نه صرفاً آجر و ملات. به همین خاطر ممکن است در یک خیابان، سرقفلی به درصدهای بالا برسد و در جای دیگر، نزدیک صفر شود.

تفاوت کلیدی: سرقفلی با «حق کسب و پیشه و تجارت» یکی نیست

یکی از دلایل اختلاف شدید درصدها این است که خیلی‌ها سرقفلی را با «حق کسب و پیشه و تجارت» قاطی می‌کنند؛ در حالی‌که از نظر حقوقی و مسیر مطالبه متفاوت‌اند و قانون حاکم هم اهمیت دارد (۱۳۵۶ یا ۱۳۷۶).

• در قانون ۱۳۷۶، سرقفلی بیشتر محصول توافق و پرداخت در ابتدای اجاره یا انتقال حق در طول اجاره است.

• در قانون ۱۳۵۶، موضوع «حق کسب و پیشه و تجارت» مطرح است و میزان آن مطابق ماده ۱۸ بر اساس ضوابط و آیین‌نامه و معمولاً با نظر کارشناس تعیین می‌شود.

نتیجه عملی:
ممکن است ملکی که مردم به آن می‌گویند “سرقفلی دارد”، در واقع در پرونده حقوقی ذیل قانون ۱۳۵۶ تبدیل به بحث «حق کسب و پیشه» شود؛ و این جابه‌جایی، درصدها را کاملاً تغییر می‌دهد.

مهم‌ترین سؤال بازار: “سرقفلی معمولاً چند درصد ارزش ملک است؟” (بازه‌های رایج)

در نبود درصد قانونی، بازار معمولاً با بازه‌های عرفی کار می‌کند. این بازه‌ها به‌شدت وابسته به شهر، محله، گذر، نوع صنف، و نوع قرارداد است؛ اما برای اینکه یک دید اولیه داشته باشید:

جدول بازه‌های عرفی درصد سرقفلی نسبت به ارزش روز ملک (راهنمای تخمینی)

این جدول «قانون» نیست؛ یک ابزار برآورد اولیه است و برای تصمیم قطعی باید کارشناسی/مقایسه معاملات واقعی انجام شود.

توضیح خیلی مهم:
تبصره ۱ ماده ۶ می‌گوید اگر مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، مستأجر اخیر بعد از پایان مدت اجاره حق مطالبه سرقفلی از مالک ندارد. این جمله در عمل می‌تواند ارزش سرقفلی را برای برخی خریداران به‌شدت کاهش دهد.

چه عواملی درصد سرقفلی را بالا می‌برد یا پایین می‌آورد؟

در تعیین درصد، کارشناسان و بازار معمولاً این عوامل را (با شدت‌های مختلف) لحاظ می‌کنند:

1) موقعیت مکانی و قدرت جذب مشتری

• گذر اصلی یا فرعی؟

• نزدیکی به مترو/پایانه/مراکز خرید؟

• دیدِ ویترین و عرض دهنه؟

اثر: معمولاً بزرگ‌ترین عامل افزایش درصد.

2) نوع فعالیت و “قابل جایگزینی بودن” درآمد

یک مغازه ممکن است برای یک صنف عالی باشد اما برای صنف دیگر معمولی.
مثلاً یک لوکیشن ممکن است برای “غذا و نوشیدنی” طلا باشد اما برای “خدمات کم‌مراجعه” نه.

3) وضعیت حقوقی قرارداد و قانون حاکم (۱۳۵۶ یا ۱۳۷۶)

این بخش همان جایی است که درصدها ناگهان تغییر می‌کند. ماده ۶ قانون ۱۳۷۶ اصلِ سرقفلی و انتقال در مدت اجاره را بیان می‌کند و درباره حق انتقال به غیر هم اثر مستقیم دارد.
در مقابل، در قانون ۱۳۵۶ بحث حق کسب و پیشه مطرح می‌شود و میزان آن کارشناسی می‌شود.

4) حق انتقال به غیر (آزاد یا محدود؟)

اگر در قرارداد، حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده باشد، بازار معمولاً ریسک را در قیمت لحاظ می‌کند (کاهش درصد).

5) مدت باقی‌مانده اجاره و ثبات تصرف

هرچه امنیت تصرف بالاتر و مدت/تمدیدپذیری روشن‌تر باشد، درصد بالاتر می‌رود.

6) میزان اجاره ماهانه نسبت به عرف منطقه

گاهی اجاره بسیار پایین است و همین باعث می‌شود سرقفلی جذاب‌تر شود (چون “مزیت اقتصادی” ایجاد می‌کند).
گاهی اجاره سنگین است و خریدار سرقفلی را محتاط می‌کند.

7) وضعیت ملک: عمر بنا، امکانات، کاربری و مجوزها

• پایان کار و کاربری تجاری؟

• امکان تغییر دکوراسیون/تابلو/آشپزخانه صنعتی؟

• محدودیت‌های شهرداری؟

تفاوت “مدل‌ها” در سرقفلی و اثر آن بر درصد

سرقفلی چند درصد ارزش ملک است

طبق درخواست شما، تفاوت مدل‌ها را دقیق داخل مقاله می‌آورم چون روی درصد اثر مستقیم دارد:

مدل ۱: سرقفلیِ پرداختی به مالک در ابتدای اجاره (قراردادهای رایج تحت ۱۳۷۶)

مالک هنگام اجاره ملک تجاری می‌تواند مبلغی تحت عنوان سرقفلی بگیرد. 
در این مدل، چون پرداخت سرقفلی از ابتدا روشن و قراردادی است، بازار معمولاً درصدهای شفاف‌تر و بالاتر می‌پذیرد (اگر لوکیشن خوب باشد).

مدل ۲: سرقفلیِ انتقالی بین مستأجران (واگذاری حق)

مستأجر می‌تواند در مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی بگیرد، مگر اینکه حق انتقال به غیر از او سلب شده باشد.
اینجا درصد وابسته به این است که انتقال “حقوقی و قابل دفاع” باشد یا پرریسک.

مدل ۳: حق کسب و پیشه و تجارت (عمدتاً قراردادهای قدیمی‌تر تحت ۱۳۵۶)

در این مدل، ارزش‌گذاری بیشتر حالت کارشناسی و پرونده‌ای پیدا می‌کند و ممکن است نسبت به ارزش ملک، درصدهای متفاوتی بدهد. ماده ۱۸ مبنای ضوابط کارشناسی را مطرح می‌کند.

مدل ۴: فروش ملک “با سرقفلی” یا “بدون سرقفلی”

گاهی مالک، ملک را می‌فروشد اما مستأجر دارای سرقفلی/حق است. در این وضعیت:

• ارزش ملکِ آزاد (تخلیه‌شده) با

• ارزش ملکِ در تصرف (دارای حق)
  فرق می‌کند؛ و درصد سرقفلی از “ارزش ملک آزاد” معمولاً بیشتر به چشم می‌آید چون خود ملک در بازار با کسرِ این حق معامله می‌شود.

مطالب مرتبط: وکیل سرقفلی در تهران

چطور درصد سرقفلی را حرفه‌ای برآورد کنیم؟ (۳ روش کاربردی)

روش ۱: روش مقایسه معاملات مشابه (واقعی‌ترین روش بازار)

1. چند معامله سرقفلی در همان گذر/محله پیدا کنید

2. قیمت سرقفلی را ثبت کنید

3. ارزش روز ملک مشابه (اگر آزاد بود) را برآورد کنید

4. درصد را حساب کنید:

درصد سرقفلی ≈ (قیمت سرقفلی ÷ ارزش روز ملک) × ۱۰۰

این روش وقتی خوب است که داده واقعی داشته باشید.

روش ۲: روش درآمدی (مناسب لوکیشن‌های تجاری قوی)

در این نگاه، سرقفلی را مثل سرمایه‌گذاری روی درآمد می‌بینند:

• سود خالص قابل انتساب به آن موقعیت × ضریب سرمایه‌گذاری

• با تعدیل ریسک‌های قراردادی (انتقال، تخلیه، تمدید)

اگر دو مغازه از نظر متراژ یکی باشند ولی یکی دو برابر فروش می‌دهد، درصد سرقفلی‌شان هم معمولاً یکی نیست.

روش ۳: روش “مزیت اجاره” (وقتی اجاره کمتر از عرف است)

اگر مستأجر اجاره‌ای بسیار کمتر از بازار می‌دهد، خریدار سرقفلی در واقع آن مزیت را می‌خرد.
پس درصد سرقفلی می‌تواند متناسب با ارزش فعلیِ اختلاف اجاره (در چند سال) محاسبه شود.

جدول امتیازدهی سریع برای تخمین درصد سرقفلی (چک‌لیست کارشناسی‌پسند)

تعبیر عملی: هرچه امتیازهای سمت راست بیشتر، درصد سرقفلی معمولاً به بازه‌های بالاتر جدول عرفی نزدیک می‌شود.

مطالب مرتبط: قانون جدید سرقفلی ۱۴۰۴

چه زمانی سرقفلی می‌تواند “خیلی کم” یا حتی “تقریباً صفر” شود؟

این بخش برای جلوگیری از ضرر مالی حیاتی است:

• وقتی حق انتقال به غیر عملاً قابل استفاده نیست یا قرارداد طوری نوشته شده که انتقال را بی‌اثر می‌کند.

• وقتی خریدارِ سرقفلی در وضعیتی قرار می‌گیرد که بعد از پایان مدت اجاره نمی‌تواند سرقفلی را از مالک مطالبه کند (مطابق تبصره ۱ ماده ۶ در شرایطی که مالک از ابتدا سرقفلی نگرفته باشد).

• وقتی وضعیت ثبتی/شهرداری/کاربری مشکل دارد و امکان بهره‌برداری واقعی محدود است.

• وقتی محل تجاری عملاً مشتری‌پذیر نیست و درآمد پایدار ندارد.

اشتباهات رایج در خرید/فروش سرقفلی که درصد را بی‌معنا می‌کند

1. محاسبه درصد بدون بررسی قرارداد و قانون حاکم (۱۳۵۶/۱۳۷۶)

2. اتکا به “عرف فامیلی” به جای معامله واقعی منطقه

3. نادیده گرفتن حق انتقال به غیر و شروط فسخ/تخلیه

4. ندیدن آینده کسب‌وکار (تغییر مسیر ترافیک، پروژه شهری، پاساژ جدید، …)

5. پرداخت سرقفلی بدون مستندسازی دقیق (خطر جدی برای اثبات)

سوالات پرتکرار

آیا سرقفلی می‌تواند بیشتر از ۷۰٪ ارزش ملک باشد؟

در برخی لوکیشن‌های خاص و برندپذیر، بله؛ چون ارزش تجاری و جریان مشتری بسیار بالاست. اما این حالت عرفی است و باید با معاملات مشابه و ریسک حقوقی سنجیده شود.

سرقفلی مغازه با متراژ کم همیشه درصد بالاتری دارد؟

گاهی بله (خصوصاً در گذرهای طلایی)، اما قطعی نیست. بعضی واحدهای کوچک اگر دید و دهنه بدی داشته باشند، درصدشان پایین می‌آید.

اگر قرارداد تحت قانون ۱۳۵۶ باشد، درصد سرقفلی را چطور می‌گویند؟

در بسیاری از این پرونده‌ها موضوع به سمت «حق کسب و پیشه و تجارت» می‌رود و میزان آن معمولاً با نظر کارشناس تعیین می‌شود؛ قانون درصد ثابت نمی‌دهد.

آیا ماده ۶ قانون ۱۳۷۶ گفته سرقفلی باید چقدر باشد؟

خیر؛ ماده ۶ اصل امکان دریافت و انتقال سرقفلی و محدودیت انتقال را بیان می‌کند، نه درصد.

جمع‌بندی نهایی

• سرقفلی درصد ثابت قانونی ندارد.

• در عمل، بازار برای برآورد اولیه از نسبت سرقفلی به ارزش روز ملک استفاده می‌کند و بسته به شرایط، بازه‌های عرفی از ۰٪ تا ۸۰٪ (و گاهی بالاتر) دیده می‌شود.

• مهم‌ترین تعیین‌کننده‌ها: لوکیشن، شفافیت قرارداد، حق انتقال به غیر، قانون حاکم (۱۳۵۶/۱۳۷۶)، اجاره نسبت به عرف و ریسک تخلیه هستند.

مطالب مرتبط: تفاوت سرقفلی ۵۶ و ۷۶