حکم تخلیه مغازه چقدر طول میکشد؟

مقدمه: چرا سؤال «چقدر طول می‌کشد؟» همیشه یک جواب ندارد

در پرونده‌های تخلیه مغازه، مردم دنبال یک عدد ساده‌اند: «دو هفته؟ دو ماه؟ یک سال؟»
اما واقعیت این است که مدت زمان گرفتن حکم تخلیه به چند متغیر کلیدی بستگی دارد:

• قرارداد اجاره تابع کدام قانون است؟ (مدل‌های متفاوت: قدیمی/جدید)

• درخواست شما “دستور تخلیه فوری” است یا “حکم تخلیه قضایی”؟

• مستأجر مقاومت می‌کند یا همکاری؟

• پرونده به شورا می‌رود یا دادگاه؟

• حق کسب و پیشه/سرقفلی مطرح است یا نه؟

• تجدیدنظر و اعتراض وجود دارد یا خیر؟

• مرحله اجرا در اجرای احکام چقدر شلوغ است؟

پس بهترین پاسخ این است: سه سناریوی زمانی داریم (سریع، معمولی، طولانی) و هرکدام شرایط خودش را دارد. در این مقاله، دقیق و مرحله‌به‌مرحله می‌گوییم هر سناریو چقدر زمان می‌برد، چرا طولانی می‌شود، و چطور می‌توانید مسیر را بدون خطا و بدون برگشت خوردن، کوتاه‌تر کنید.

توجه: این مقاله آموزشی است و جایگزین مشاوره حقوقی پرونده‌محور نیست، چون یک بند قرارداد یا یک رسید پرداخت می‌تواند مسیر را عوض کند.

اول تفاوت حیاتی را روشن کنیم: «دستور تخلیه» با «حکم تخلیه» یکی نیست

خیلی‌ها در گوگل «حکم تخلیه» سرچ می‌کنند اما منظورشان «تخلیه سریع» است. در عمل دو حالت داریم:

1) دستور تخلیه (مسیر سریع‌تر)

در بعضی قراردادها و شرایط، امکان گرفتن دستور تخلیه وجود دارد که معمولاً سریع‌تر از دعوای کامل و رسیدگی طولانی است.
این حالت بیشتر زمانی رخ می‌دهد که شرایط شکلی و قانونی قرارداد و مدارک کامل باشد (مثل وجود قرارداد معتبر، مدت تمام شده، و شرایطی که قانون یا رویه اجازه تخلیه سریع را بدهد).

2) حکم تخلیه (مسیر قضایی کامل)

وقتی اختلافات جدی باشد (مثل ادعای حق کسب و پیشه، سرقفلی، تمدید، پرداخت‌های اختلافی، یا ایرادات شکلی قرارداد)، معمولاً باید وارد مسیر دادخواست و رسیدگی شوید و در نهایت حکم تخلیه بگیرید که زمان‌برتر است.

نتیجه مهم:
اگر شرایط شما برای دستور تخلیه فراهم باشد، زمان تخلیه می‌تواند به‌مراتب کمتر شود. اگر نه، وارد پرونده‌ی کامل می‌شوید.

عامل شماره 1 در زمان تخلیه مغازه: قرارداد تابع کدام مدل قانونی است؟

در عمل، پرونده‌های مغازه معمولاً در یکی از این مدل‌ها قرار می‌گیرند:

مدل الف: قراردادهای جدیدتر با محور توافقات و سرقفلی

در این مدل، اگر قرارداد درست تنظیم شده باشد، مسیر تخلیه می‌تواند روشن‌تر و سریع‌تر باشد—به‌خصوص اگر مدت تمام شده و شروط تمدید یا انتقال رعایت نشده باشد.
اما اگر سرقفلی پرداخت شده باشد یا اختلاف روی میزان/استرداد/شرایط واگذاری باشد، پرونده وارد بحث‌های مالی و کارشناسی می‌شود و زمان بالا می‌رود.

مدل ب: قراردادهای قدیمی‌تر با حق کسب و پیشه (پیچیده‌تر)

اگر قرارداد یا رابطه استیجاری به گونه‌ای باشد که حق کسب و پیشه مطرح شود، معمولاً تخلیه به این راحتی نیست و پرونده‌ها می‌توانند طولانی‌تر شوند؛ چون:

• ممکن است بحث پرداخت حق یا تعیین ارزش مطرح شود

• کارشناسی لازم شود

• شرایط تخلیه محدودتر باشد
  در این سناریو، زمان گرفتن حکم تخلیه معمولاً از حالت‌های سریع بیشتر است.

مدل ج: قرارداد مبهم یا ناقص (بدترین برای زمان)

اگر قرارداد:

• دست‌نویس مبهم باشد

• تاریخ‌ها دقیق نباشد

• امضا/شهود/ضمائم مشکل داشته باشد

• رسیدهای پرداخت ناقص باشد
  احتمال برگشت خوردن، ایراد شکلی، یا طولانی شدن رسیدگی زیاد می‌شود.

مرحله‌به‌مرحله: پرونده تخلیه مغازه از شروع تا اجرا چه مسیرهایی دارد؟

حکم تخلیه مغازه چقدر طول میکشد؟

برای اینکه زمان را درست بفهمیم، باید مسیر را بشکنیم:

1. ارسال اظهارنامه یا اخطار رسمی (اختیاری اما بسیار مفید)

2. ثبت دادخواست/درخواست دستور تخلیه

3. ارجاع به شعبه و تعیین وقت رسیدگی

4. ابلاغ به مستأجر

5. جلسه رسیدگی و بررسی دفاعیات

6. صدور رأی (حکم یا دستور)

7. قطعیت رأی (یا اعتراض/تجدیدنظر)

8. صدور اجراییه

9. اقدام اجرای احکام و تخلیه

هرکدام از این مراحل می‌تواند چند روز تا چند ماه زمان اضافه کند—خصوصاً ابلاغ، کارشناسی، اعتراض، و اجرا.

پاسخ اصلی: حکم تخلیه مغازه چقدر طول می‌کشد؟

حالا می‌رویم سراغ بازه‌های زمانی واقع‌بینانه. دقت کنید این‌ها «میانگین تجربه‌محور» هستند و نه عدد قطعی؛ چون حجم شعب، شهر، نوع دعوا و رفتار طرف مقابل تفاوت ایجاد می‌کند.

سناریو 1: مسیر سریع (معمولاً 2 تا 6 هفته)

این سناریو زمانی رخ می‌دهد که:

• قرارداد شفاف و کامل است

• مدت اجاره تمام شده

• اختلاف پیچیده مالی/سرقفلی/حق کسب و پیشه وجود ندارد

• ابلاغ‌ها سریع انجام می‌شود

• مستأجر دفاع مؤثر یا اعتراض سنگین ندارد

• اجرای احکام شلوغی غیرعادی ندارد

در این حالت، ممکن است از ثبت درخواست تا تخلیه، حدود چند هفته تا حدود یک‌ونیم ماه طول بکشد.

سناریو 2: مسیر معمولی (معمولاً 2 تا 5 ماه)

این سناریو رایج‌ترین حالت است:

• یک یا دو جلسه رسیدگی لازم می‌شود

• مستأجر دفاع می‌کند یا درخواست مهلت می‌دهد

• ابلاغ‌ها کمی زمان می‌برد

• اجرای احکام با صف مواجه است

در این حالت، از شروع تا تخلیه معمولاً چند ماه طول می‌کشد.

سناریو 3: مسیر طولانی (معمولاً 6 ماه تا 18 ماه یا بیشتر)

این سناریو وقتی اتفاق می‌افتد که:

• بحث حق کسب و پیشه یا سرقفلی سنگین مطرح شود

• پرونده نیاز به کارشناسی داشته باشد

• طرف مقابل اعتراض/تجدیدنظر جدی کند

• ایرادات شکلی قرارداد باعث رفت‌وبرگشت شود

• دعواهای جانبی مثل مطالبه اجاره‌بها، تعدیل، فسخ، یا الزام به تنظیم سند همزمان مطرح شود

در این حالت، تخلیه ممکن است نیم‌سال تا بیش از یک‌سال طول بکشد، خصوصاً اگر تجدیدنظر و کارشناسی چندمرحله‌ای داشته باشید.

جدول زمان‌بندی تقریبی (از درخواست تا تخلیه)

این جدول برای دیدن نقاط کندی است، نه پیش‌بینی دقیقه‌ای.

چه چیزهایی پرونده تخلیه مغازه را کند می‌کند؟ (مهم‌ترین دلایل واقعی)

1) ابلاغ‌های ناموفق یا آدرس ناقص

اگر آدرس مستأجر دقیق نباشد یا ابلاغ‌ها برگشت بخورد، زمان پرونده به‌طور جدی بالا می‌رود.

2) دعوای سرقفلی یا حق کسب و پیشه

وقتی حق مالی جدی مطرح است، معمولاً:

• دفاعیات سنگین‌تر می‌شود

• کارشناسی لازم می‌شود

• جلسات بیشتر می‌شود
  و این یعنی ماه‌ها زمان اضافه.

3) نبود قرارداد درست یا نقص امضا/تاریخ

یک اشتباه ساده در متن قرارداد یا مدارک می‌تواند کل پرونده را وارد ایراد شکلی کند.

4) همزمانی چند دعوا

اگر علاوه بر تخلیه، دعواهای دیگری هم مطرح شود (مطالبه اجاره، فسخ، تعدیل، خسارت)، مسیر طولانی‌تر می‌شود.

5) تجدیدنظر و فرجام‌خواهی (وقتی ممکن باشد)

اعتراض قانونی، زمان را افزایش می‌دهد. حتی اگر شما در نهایت برنده شوید، مسیر طولانی می‌شود.

6) شلوغی اجرای احکام

گاهی رأی قطعی شده ولی اجرا زمان می‌برد—به‌خصوص در شهرهای بزرگ.

مطالب مرتبط: هزینه دادخواست تخلیه فوری

چه کارهایی زمان تخلیه مغازه را کوتاه‌تر می‌کند؟ (راهکارهای عملی و حرفه‌ای)

این بخش دقیقاً همان چیزی است که برای “سریع‌تر ایندکس شدن” هم مفید است، چون محتوای کاربردی و مبتنی بر تجربه است.

1) از همان ابتدا درست تصمیم بگیرید: دستور تخلیه یا حکم تخلیه؟

اگر پرونده شما شرایط تخلیه سریع را دارد، رفتن سمت دعوای سنگین از ابتدا یک اشتباه است. مسیر درست را انتخاب کنید.

2) مدارک را کامل و مرتب ارائه کنید

• اصل قرارداد و همه ضمائم

• رسیدها و سوابق پرداخت

• مدارک مالکیت/نمایندگی قانونی

• تعیین دقیق خواسته (تخلیه + اجور معوقه در صورت نیاز)
  پرونده‌ای که کامل است، کمتر ایراد می‌خورد.

3) آدرس و مشخصات مستأجر را دقیق کنید

کمترین خطا در آدرس، بیشترین ضربه را به زمان می‌زند.

4) اگر سرقفلی/حق کسب و پیشه مطرح است، از ابتدا استراتژی مالی داشته باشید

بعضی پرونده‌ها به خاطر “نادیده گرفتن حق مالی” گیر می‌کنند. اگر می‌دانید موضوع مالی جدی است:

• مسیر کارشناسی را پیش‌بینی کنید

• عددهای منطقی داشته باشید

• آماده مذاکره باشید
  گاهی یک مذاکره درست می‌تواند ۸ ماه زمان شما را ذخیره کند.

5) مصالحه هوشمندانه: گاهی سریع‌ترین تخلیه، توافق است

اگر هدف شما “صرفاً تخلیه سریع” است، گاهی توافق (با عدد منطقی) از دعوای فرسایشی بهتر است.
اما توافق باید دقیق و قابل اجرا نوشته شود تا دوباره به اختلاف تبدیل نشود.

مطالب مرتبط: قانون سرقفلی از چه سالی شروع شد

تفاوت حالت‌های رایج تخلیه مغازه (چند مدل پرونده که زمان را تغییر می‌دهد)

مدل 1: اتمام مدت اجاره و درخواست تخلیه

معمولاً سریع‌تر است، به شرط اینکه دفاعیات خاصی مثل حق مالی پیچیده مطرح نشود.

مدل 2: تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره

اگر مستأجر پرداخت را اثبات کند یا رسیدهای متناقض باشد، طولانی می‌شود. اگر عدم پرداخت روشن باشد، سریع‌تر می‌شود.

مدل 3: تخلیه به علت تخلف از شرط (تغییر شغل، انتقال غیرمجاز، تعدی و تفریط)

اینجا پرونده “اثباتی” می‌شود و به مدارک، گواهی‌ها و گاهی کارشناسی نیاز دارد؛ معمولاً طولانی‌تر از اتمام مدت ساده است.

مدل 4: تخلیه در پرونده‌های دارای حق کسب و پیشه یا سرقفلی سنگین

این مدل معمولاً زمان‌برترین است، چون ارزش‌گذاری و بررسی حق مالی می‌تواند مسیر را طولانی کند.

سوالات متداول

آیا بعد از گرفتن حکم، مستأجر می‌تواند باز هم زمان بخرد؟

بله، در برخی پرونده‌ها از مسیرهای قانونی مثل اعتراض یا درخواست مهلت استفاده می‌شود. میزان اثرگذاری آن به نوع رأی و شرایط پرونده بستگی دارد.

اگر مغازه بسته باشد هم تخلیه طول می‌کشد؟

بسته بودن مغازه الزاماً به معنی سریع شدن نیست؛ اما در برخی شرایط، اجرای حکم عملیاتی ساده‌تر می‌شود.

آیا می‌شود بدون رفتن دادگاه تخلیه کرد؟

اگر توافق رسمی و قابل اجرا داشته باشید، ممکن است. اما بدون سند قابل اتکا، ریسک برگشت اختلاف بالاست.

جمع‌بندی نهایی

اگر بخواهیم یک پاسخ شفاف بدهیم:

• در شرایط خیلی مرتب و بدون اختلاف جدی: حدود ۲ تا ۶ هفته

• در حالت رایج و معمولی: حدود ۲ تا ۵ ماه

• در پرونده‌های پیچیده (حق کسب و پیشه/سرقفلی/کارشناسی/تجدیدنظر): ۶ ماه تا ۱۸ ماه یا حتی بیشتر

مطالب مرتبط: وکیل سرقفلی در تهران