تفاوت «فسخ»، «اقاله» و «تخلیه»؛ قبل از نوشتن متن باید این را بدانید

وقتی صحبت از پایان دادن به قرارداد اجاره قبل از تاریخ پایان می‌شود، خیلی‌ها همه چیز را «فسخ» صدا می‌زنند؛ اما از نظر حقوقی و حتی از نظر کاربردی، چند حالت متفاوت داریم که اگر درست انتخابشان نکنید، متن شما ضعیف می‌شود یا بعداً به اختلاف می‌خورد:

• فسخ قرارداد اجاره: یعنی یکی از طرفین با اتکا به حق قانونی یا شرط فسخ داخل قرارداد، قرارداد را یک‌طرفه برهم می‌زند.

• اقاله (توافق بر برهم زدن قرارداد): یعنی موجر و مستاجر با رضایت هم قرارداد را قبل از موعد تمام می‌کنند. این بهترین و کم‌ریسک‌ترین حالت است، چون نیازی به اثبات تخلف طرف مقابل ندارد و با یک توافق‌نامه درست، تمام می‌شود.

• تخلیه: تخلیه یعنی «تحویل ملک»؛ ممکن است نتیجه فسخ یا اقاله باشد، اما خودش به‌تنهایی نوع انحلال قرارداد نیست.

• انفساخ: پایان خودکار قرارداد با رسیدن به پایان مدت؛ یعنی وقتی مدت تمام شود، اصولاً قرارداد خودبه‌خود خاتمه پیدا می‌کند و شما وارد بحث «فسخ قبل از موعد» نمی‌شوید.

پس اگر هدف شما این است که یک متن محکم برای پایان زودتر از موعد بنویسید، اول باید مشخص کنید در کدام دسته هستید: اقاله (دوطرفه) یا فسخ (یک‌طرفه).

آیا می‌شود قرارداد اجاره را قبل از موعد «یک‌طرفه» فسخ کرد؟

در اغلب قراردادهای اجاره، اجاره «عقد لازم» محسوب می‌شود؛ یعنی به‌طور معمول، هیچ‌کدام از طرفین نمی‌تواند صرفاً به دلیل پشیمانی، قرارداد را یک‌طرفه تمام کند. فسخ یک‌طرفه معمولاً در دو حالت ممکن می‌شود:

1. شرط فسخ/حق برهم زدن در قرارداد نوشته شده باشد (مثلاً بند «حق فسخ با اعلام یک‌ماهه و پرداخت خسارت»).

2. علت قانونی برای فسخ وجود داشته باشد؛ مثل برخی موارد عیب اساسی ملک، عدم امکان انتفاع، یا تخلف از شروط مهم قرارداد.

به همین دلیل است که در بسیاری از پرونده‌ها، توصیه عملی این است:
اگر راهتان باز است، اول دنبال اقاله و توافق بروید؛ چون سریع‌تر، کم‌هزینه‌تر و کم‌تنش‌تر است. متن اقاله خوب، در عمل بیشتر از یک متن فسخ یک‌طرفه به شما کمک می‌کند.

تفاوت «مدل قرارداد» در متن فسخ اجاره (مسکونی، تجاری، قدیمی/جدید)

طبق درخواست شما، اینجا تفاوت مدل‌ها را شفاف می‌گوییم؛ چون متن فسخ برای هر مدل، چند نکته کلیدی متفاوت دارد:

1) اجاره مسکونی (آپارتمان/خانه)

• معمولاً تمرکز متن روی: تاریخ تخلیه، تسویه قبوض، خسارت احتمالی، و بازگشت ودیعه است.

• اگر مستاجر زودتر برود، مهم است وضعیت ودیعه و اجاره‌های پرداخت‌شده دقیق تعیین شود.

2) اجاره تجاری/محل کسب

• علاوه بر موارد مسکونی، باید به: تابلو، تجهیزات، موجودی، تغییرات، و گاهی مسائل مربوط به حق کسب یا سرقفلی توجه شود.

• متن‌های تجاری باید دقیق‌تر و ریزتر نوشته شوند چون اختلافات مالی بیشتر است.

3) قراردادهای قدیمی‌تر اماکن تجاری (با رژیم‌های حقوقی خاص)

• در برخی قراردادهای قدیمیِ تجاری، موضوعاتی مثل حقوق کسب و پیشه/سرقفلی می‌تواند روی نحوه خاتمه رابطه اثر بگذارد.

• در این مدل‌ها، بهتر است متن شما خیلی شفاف باشد و اگر اختلاف جدی وجود دارد، قبل از امضا، یک بررسی تخصصی انجام شود.

جدول انتخاب متن مناسب: کدام نمونه را بردارم؟

چک‌لیست طلایی: متن فسخ/اقاله اجاره باید چه بندهایی داشته باشد؟

اگر می‌خواهید متن شما “قابل استناد” و کم‌حاشیه باشد، این موارد را حتماً داخل متن بیاورید:

1. مشخصات کامل موجر و مستاجر (نام، شماره ملی، شماره تماس)

2. مشخصات ملک (آدرس دقیق، پلاک ثبتی اگر دارید، طبقه/واحد)

3. مشخصات قرارداد (تاریخ تنظیم، مدت، مبلغ ودیعه، اجاره‌بها)

4. نوع خاتمه: فسخ یا اقاله

5. تاریخ دقیق پایان و تاریخ دقیق تخلیه و تحویل کلید

6. وضعیت اجاره‌بهای ماه جاری (نسبتی/کامل/تا روز تحویل)

7. تکلیف ودیعه/رهن (مبلغ، زمان و روش پرداخت، کسورات احتمالی)

8. تکلیف قبوض و شارژ (آب/برق/گاز/شارژ ساختمان/اینترنت)

9. وضعیت خسارات و تعمیرات (اگر قرار است چیزی کسر شود، دقیق بنویسید)

10. صورتجلسه تحویل ملک (کنتورها، تعداد کلید، وضعیت دیوار/کابینت/…)

11. امضا و اثر انگشت طرفین + در صورت امکان امضای شاهد

نمونه متن فسخ قرارداد اجاره زودتر از موعد

متن فسخ قرارداد اجاره زودتر از موعد

نمونه ۱: متن توافق‌نامه اقاله قرارداد اجاره (بهترین و رایج‌ترین)

عنوان: توافق‌نامه اقاله (پایان زودتر از موعد) قرارداد اجاره

اینجانب/اینجانبان ………………….. (موجر) فرزند ……….. به شماره ملی …………… و شماره تماس ………………
و اینجانب/اینجانبان ………………….. (مستاجر) فرزند ……….. به شماره ملی …………… و شماره تماس ………………

با توافق و رضایت کامل، در خصوص قرارداد اجاره مورخ …………. منعقده نسبت به ملک واقع در ……………………………………………………….. (آدرس کامل) با مشخصات ………………………..، توافق می‌نماییم:

1. طرفین توافق کردند قرارداد اجاره فوق، به صورت اقاله از تاریخ …………. خاتمه یابد.

2. مستاجر متعهد است حداکثر تا تاریخ …………. نسبت به تخلیه کامل ملک و تحویل کلید به موجر اقدام نماید.

3. موجر متعهد است مبلغ ودیعه/رهن به میزان …………… ریال را پس از تحویل کلید و امضای صورتجلسه تحویل، حداکثر تا تاریخ …………. به روش …………… (نقد/کارت به کارت/چک) به مستاجر پرداخت نماید.

4. اجاره‌بهای ماه/دوره جاری تا تاریخ تحویل، به صورت …………… (کامل/روز شمار) محاسبه و تسویه می‌گردد.

5. کلیه قبوض و هزینه‌های مصرفی و شارژ ساختمان تا تاریخ تحویل، بر عهده مستاجر بوده و مستاجر متعهد به تسویه و ارائه رسید/مدرک پرداخت است.

6. در صورت وجود هرگونه خسارت غیرمتعارف یا کسری تجهیزات تحویلی، میزان و نحوه جبران طبق صورتجلسه تحویل تعیین و از ودیعه کسر/جداگانه پرداخت می‌گردد.

7. طرفین اقرار می‌نمایند پس از اجرای مفاد این توافق، هیچ‌گونه ادعا یا مطالبه‌ای نسبت به یکدیگر بابت قرارداد اجاره مذکور نخواهند داشت.

این توافق‌نامه در ……… نسخه با اعتبار واحد تنظیم و امضا شد.

امضای موجر: ……………… امضای مستاجر: ………………
شاهد ۱: ……………… (نام/امضا) شاهد ۲: ……………… (نام/امضا)

نمونه ۲: متن کوتاه اقاله (اگر می‌خواهید خیلی خلاصه باشد)

اینجانب ……………… (موجر) و اینجانب ……………… (مستاجر) با رضایت کامل توافق کردیم قرارداد اجاره مورخ …………. مربوط به ملک واقع در ……………… از تاریخ …………. اقاله و خاتمه یابد. مستاجر تا تاریخ …………. ملک را تخلیه و کلید را تحویل می‌دهد و موجر مبلغ ودیعه …………… ریال را پس از تحویل، حداکثر تا تاریخ …………. پرداخت می‌نماید. کلیه قبوض و هزینه‌ها تا تاریخ تحویل با مستاجر است و طرفین پس از تسویه، ادعایی نسبت به هم ندارند.

امضا و اثر انگشت موجر/مستاجر

نمونه ۳: متن «اعلام فسخ توسط مستاجر» طبق بند فسخ داخل قرارداد

عنوان: اعلام فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر (طبق شرط فسخ)

با سلام
احتراماً به استحضار می‌رساند اینجانب ……………… (مستاجر) به شماره ملی ………………، مطابق بند/شرط شماره …………. قرارداد اجاره مورخ …………. منعقده نسبت به ملک واقع در ………………، قصد فسخ قرارداد را دارم.

بر این اساس، مراتب فسخ از تاریخ …………. اعلام می‌گردد و اینجانب متعهد می‌شوم حداکثر تا تاریخ …………. ملک را تخلیه و کلید را تحویل نمایم. همچنین خسارت/وجه التزام مقرر در بند یادشده به میزان …………… (در صورت وجود) طبق توافق، پرداخت/تهاتر خواهد شد.

خواهشمند است جهت تنظیم صورتجلسه تحویل و تسویه ودیعه/رهن به مبلغ …………… ریال و قبوض مصرفی، در تاریخ …………. ساعت …………. در محل ملک حضور به هم رسانید.

نام و نام خانوادگی مستاجر: ………………
امضا: ……………… تاریخ: ………………

نمونه ۴: متن «اعلام فسخ توسط موجر» طبق بند فسخ داخل قرارداد

عنوان: اعلام فسخ قرارداد اجاره توسط موجر (طبق شرط فسخ)

با سلام
اینجانب ……………… (موجر) به شماره ملی ………………، به استناد بند/شرط شماره …………. قرارداد اجاره مورخ …………. مربوط به ملک واقع در ………………، مراتب فسخ قرارداد را از تاریخ …………. اعلام می‌نمایم.

خواهشمند است مستاجر محترم حداکثر تا تاریخ …………. نسبت به تخلیه ملک و تحویل کلید اقدام نماید تا همزمان، تسویه حساب اجاره‌بها، قبوض و استرداد ودیعه مطابق قرارداد انجام شود.

نام و نام خانوادگی موجر: ………………
امضا: ……………… تاریخ: ………………

نمونه ۵: متن فسخ/اعلام خاتمه به علت «عیب اساسی ملک» (برای مستاجر)

عنوان: اعلام فسخ/درخواست خاتمه قرارداد به علت عدم امکان انتفاع (عیب اساسی)

با سلام
اینجانب ……………… (مستاجر) به شماره ملی ………………، ضمن اشاره به قرارداد اجاره مورخ …………. مربوط به ملک واقع در ……………… اعلام می‌نمایم از تاریخ …………. به علت بروز/وجود عیب اساسی به شرح ………………………………………………….. (مثلاً: نشتی شدید، خرابی تاسیسات اصلی، ناایمن بودن برق، رطوبت شدید و…) استفاده متعارف از ملک عملاً با مشکل جدی مواجه گردیده است.

لذا ضمن درخواست اقدام فوری برای رفع عیب، در صورت عدم رفع تا تاریخ ………….، تقاضای خاتمه رابطه استیجاری و تنظیم صورتجلسه تحویل و تسویه ودیعه را دارم.

نام و نام خانوادگی: ………………
امضا: ……………… تاریخ: ………………

نکته مهم: در چنین متن‌هایی، شرح دقیق عیب + تاریخ مشاهده + مستندسازی (عکس/فیلم/شاهد) بسیار کمک‌کننده است.

نمونه ۶: متن پیام کوتاه برای هماهنگی (واتساپ/پیامک) – برای شروع توافق

این متن رسمیِ نهایی نیست، اما برای شروع مذاکره عالی است:

سلام وقت بخیر. من ……………… مستاجر واحد ……………… هستم. به دلیل ……………… قصد دارم قرارداد اجاره را زودتر از موعد و با توافق دوطرفه (اقاله) خاتمه بدهم. پیشنهاد می‌کنم تاریخ تخلیه …………. باشد و همان روز صورتجلسه تحویل و تسویه ودیعه انجام شود. اگر موافقید زمان دقیق را هماهنگ کنیم.

مطالب مرتبط: وکیل تخلیه ملک در تهران

نمونه ۷: صورتجلسه تحویل ملک (خیلی مهم برای جلوگیری از اختلاف)

عنوان: صورتجلسه تحویل و تخلیه ملک

امروز مورخ …………. در اجرای توافق/فسخ قرارداد اجاره مورخ ………….، ملک واقع در ……………………………………….. توسط مستاجر به موجر تحویل شد.

موارد زیر مورد بررسی و ثبت قرار گرفت:

1. وضعیت ملک: دیوارها/کف/سقف/درب‌ها/پنجره‌ها …………………………

2. تجهیزات تحویلی (کابینت، شیرآلات، کولر، پکیج، هود، گاز و…): …………………………

3. کنتور آب: ……………… کنتور برق: ……………… کنتور گاز: ………………

4. تعداد کلید تحویلی: ……………… عدد

5. وضعیت قبوض و شارژ: تا تاریخ …………. تسویه شد/نشده (در صورت عدم تسویه: مبلغ …………. ریال)

6. خسارت/کسورات توافقی از ودیعه: ………………………… (مبلغ و علت دقیق)

7. مبلغ ودیعه: ……………… ریال — مبلغ مسترد شده: ……………… ریال — روش پرداخت: ………………

این صورتجلسه در ……… نسخه تنظیم و امضا گردید.

امضای موجر: ……………… امضای مستاجر: ………………
شاهد ۱: ……………… شاهد ۲: ………………

بندهای آماده برای اضافه کردن به متن (برای محکم‌کاری)

اگر می‌خواهید متن شما حرفه‌ای‌تر شود، می‌توانید یکی یا چند بند زیر را اضافه کنید:

بند «تهاتر اجاره با ودیعه»

طرفین توافق کردند مبلغ اجاره‌بهای باقیمانده/روزهای استفاده‌شده از ودیعه کسر و مابقی ودیعه مسترد گردد.

بند «تحویل ملک بدون ادعا»

مستاجر اقرار می‌نماید پس از تحویل ملک و دریافت ودیعه/تسویه، ادعایی نسبت به موجر بابت قرارداد اجاره نخواهد داشت و موجر نیز همین اقرار را نسبت به مستاجر دارد.

بند «تکلیف تعمیرات و رنگ»

طرفین توافق کردند تعمیرات/رنگ/رفع ایرادهای مورد توافق تا تاریخ …………. انجام شود و در غیر این صورت مبلغ …………. ریال از ودیعه کسر گردد (یا موجر انجام دهد و هزینه را کسر کند).

اشتباهات رایج در متن فسخ اجاره که دردسر می‌سازد

1. نوشتن «فسخ» در حالی که واقعاً توافقی است (بهتر است بنویسید اقاله)

2. مشخص نکردن تاریخ تحویل کلید (فقط نوشتن “تخلیه می‌کند” کافی نیست)

3. مبهم گذاشتن نحوه بازگشت ودیعه (زمان و روش پرداخت را دقیق کنید)

4. نگفتن تکلیف قبوض و شارژ (بعداً اختلاف رایج ایجاد می‌شود)

5. ننوشتن وضعیت خسارت‌ها و تجهیزات (بعداً کسری‌ها دعوا می‌شود)

6. نگرفتن امضا/اثر انگشت و شاهد (خصوصاً در توافق‌نامه‌های دستی)

سوالات متداول (FAQ)

1) برای فسخ اجاره قبل از موعد، «نامه» کافی است؟

اگر قرارداد بند فسخ دارد یا علت قانونی محکم دارید، اعلام کتبی کمک می‌کند؛ اما بهترین حالت، توافق‌نامه اقاله به همراه صورتجلسه تحویل است تا اختلافات مالی و زمانی بسته شود.

2) اگر موجر با رفتن زودتر مستاجر موافقت نکند چه می‌شود؟

در این حالت باید دید آیا در قرارداد حق فسخ پیش‌بینی شده یا علت قانونی قوی وجود دارد. اگر هیچ‌کدام نباشد، معمولاً راه‌حل عملی مذاکره (یافتن مستاجر جایگزین با رضایت موجر) یا توافق بر خسارت است.

3) آیا می‌توان ودیعه را همان روز تحویل کلید گرفت؟

بله، بهترین و شفاف‌ترین حالت همین است. در متن بنویسید «استرداد ودیعه همزمان با تحویل کلید» یا نهایتاً یک تاریخ کوتاه و قطعی تعیین کنید.

4) در اجاره تجاری متن باید چه تفاوتی داشته باشد؟

در تجاری بهتر است تکلیف تجهیزات، تابلو، تغییرات، تسویه مالی، و اگر موضوعی مثل سرقفلی/حق کسب مطرح است، دقیق‌تر و با جزئیات نوشته شود.

5) مهم‌ترین سند برای جلوگیری از دعوا چیست؟

صورتجلسه تحویل ملک با ثبت کنتورها، تعداد کلید، وضعیت ظاهری، و تسویه قبوض؛ خیلی از اختلافات دقیقاً از همینجا حل یا ایجاد می‌شوند.

جمع‌بندی

اگر دنبال «متن فسخ قرارداد اجاره زودتر از موعد» هستید، اول مشخص کنید راه شما اقاله (توافقی) است یا فسخ (یک‌طرفه). در عمل، برای اکثر افراد بهترین راه همان توافق‌نامه اقاله + صورتجلسه تحویل است؛ چون هم سریع‌تر تمام می‌شود، هم احتمال اختلاف را به حداقل می‌رساند.
در این مقاله، چند مدل متن آماده دادیم: از توافق‌نامه کامل گرفته تا متن‌های رسمی اعلام فسخ و صورتجلسه تحویل. کافی است متن مناسب شرایط خودتان را انتخاب کنید و طبق چک‌لیست، جزئیات را دقیق وارد کنید.

مطالب مرتبط: وکیل سرقفلی در تهران