قانون سرقفلی از چه سالی شروع شد

مقدمه: چرا پرسش «از چه سالی شروع شد؟» چند جواب درست دارد

وقتی می‌پرسیم «قانون سرقفلی از چه سالی شروع شد»، معمولاً منظورمان یکی از این سه معناست:

1. سرقفلی به عنوان یک عرف و پدیده اقتصادی از چه زمانی در بازار ایران رایج شد؟

2. اولین بار در قوانین ایران چه زمانی موضوعی نزدیک به سرقفلی/حقوق کسب‌وکارِ مستأجر مطرح شد؟

3. سرقفلی به نامِ “سرقفلی” و با مقررات مشخص دقیقاً از چه سالی وارد قانون شد؟

اگر این سه معنا را از هم جدا نکنیم، هم در گفتگوهای بازار سردرگمی پیش می‌آید، هم در تنظیم قراردادها، هم در طرح دعوا و دفاع حقوقی.

در این مقاله، به‌صورت کاملاً شفاف یک خط زمانی می‌سازیم و می‌گوییم:

• سرقفلی (به عنوان یک پدیده) از چه دوره‌ای در ایران جدی شد،

• قوانین مهم مرتبط با آن کدام‌اند،

• و مهم‌تر از همه: از چه سالی “سرقفلی” به شکل صریح و مستقیم وارد قانون شد و برای قراردادهای بعد از آن چه تفاوت‌هایی ایجاد کرد.

سرقفلی دقیقاً چیست؟ (تعریف ساده اما دقیق)

سرقفلی در عمل یعنی ارزش مالیِ حقِ تقدم و امکان بهره‌برداری تجاری از یک محل؛ ارزشی که معمولاً از عواملی مثل موقعیت، رفت‌وآمد، اعتبار محل، و پتانسیل درآمدزایی ایجاد می‌شود.

اما نکته کلیدی این است:

• سرقفلی مالکیتِ عین ملک نیست؛

• یک حق مالی است که در بسیاری از معاملات تجاری کنار اجاره مطرح می‌شود؛

• و ارزش آن تا حد زیادی به قانون حاکم بر رابطه استیجاری و متن قرارداد وابسته است.

نقطه اصلی پاسخ: “قانون سرقفلی” به‌معنای مقررات صریح سرقفلی از چه سالی است؟

اگر منظور شما این باشد که قانون‌گذار ایران از چه سالی به‌طور مستقیم و با عنوان «سرقفلی» مقررات گذاشت، پاسخ روشن است:

✅ سرقفلی به‌صورت صریح در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۲۶ مرداد ۱۳۷۶ وارد قانون شد

در این قانون، مواد مشخصی درباره دریافت/انتقال سرقفلی و نحوه تعیین آن (در صورت اختلاف) آمده و همچنین تأکید شده که اماکنی که قبل از تصویب این قانون اجاره داده شده‌اند، از شمول آن خارج هستند و تابع مقررات زمان خودشان می‌مانند.

پس اگر دنبال «سال شروع قانون سرقفلی» به معنای رایج و امروزی هستید: سال ۱۳۷۶ (با تاریخ تصویب ۲۶ مرداد ۱۳۷۶) مهم‌ترین نقطه شروع است.

اما چرا خیلی‌ها می‌گویند “سرقفلی از سال ۵۶ شروع شد”؟

این همان جایی است که بازار و ادبیات عمومی با ادبیات دقیق حقوقی قاطی می‌شود.

قانون ۱۳۵۶ دقیقاً چه کرد؟

قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ بیشتر محورش حمایت از مستأجرِ محل کسب و مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت بود. این قانون در بسیاری از پرونده‌ها “روح” نزدیک به سرقفلی را پوشش می‌دهد، چون ارزش فعالیت مستأجر و استمرار کسب را جدی می‌گیرد؛ اما از نظر اصطلاح و ساختار، با مدل ۱۳۷۶ تفاوت مهم دارد.

به همین دلیل بعضی محتواهای عمومی، به‌اشتباه یا از سر ساده‌سازی، قانون ۱۳۵۶ را «قانون سرقفلی» صدا می‌زنند؛ در حالی‌که:

• ۱۳۵۶ = چارچوب پررنگِ حق کسب و پیشه

• ۱۳۷۶ = چارچوب صریح و قراردادیِ سرقفلی با همین نام

سرقفلی در ایران از چه دوره‌ای “به‌عنوان پدیده” شکل گرفت؟

قانون سرقفلی از چه سالی شروع شد

حتی اگر در قانون ۱۳۷۶ صریحاً “سرقفلی” آمده باشد، خودِ پدیده سرقفلی/حقوق مشابه، به عنوان یک واقعیت اقتصادی و قضایی، از دهه‌های قبل در ایران دیده می‌شود.

برخی پژوهش‌ها اشاره می‌کنند که ظهور چنین حقوقی در نظام اقتصادی/قضایی ایران از حدود دهه ۱۳۲۰ جدی شده است.

پس از نظر تاریخی:

• عرف و پدیده می‌تواند از دهه ۱۳۲۰ به بعد جدی شده باشد،

• اما قانون صریح سرقفلی در نقطه کلیدی ۱۳۷۶ تثبیت شده است.

خط زمانی قوانین مهم مرتبط با سرقفلی (با توضیح کاربردی)

درک سرقفلی بدون دیدن “توالی قوانین” ناقص می‌ماند، چون در دعاوی و قراردادها همیشه سؤال اول این است:
این رابطه استیجاری، تابع کدام قانون است؟

جدول خط زمانی (از نگاه عملی بازار و حقوق)

تفاوت “مدل‌ها” قبل و بعد از ۱۳۷۶ (همان چیزی که نتیجه پرونده را عوض می‌کند)

یکی از مهم‌ترین بخش‌های این مقاله همین قسمت است، چون خیلی‌ها دقیقاً به خاطر نفهمیدن همین تفاوت، در معامله یا دعوا ضربه می‌خورند.

مدل ۱: قراردادهای تجاری قدیمی‌تر (اغلب تحت چارچوب ۱۳۵۶)

در این مدل:

• تمرکز روی حق کسب و پیشه و تجارت پررنگ است،

• حمایت از مستأجر در بسیاری از موارد بیشتر احساس می‌شود،

• و انتقال/تخلیه/پایان رابطه قواعد خودش را دارد.

مدل ۲: قراردادهای بعد از ۱۳۷۶ (محور سرقفلی + قرارداد)

در این مدل:

• قانون جدید می‌گوید موضوعات مربوط به سرقفلی تابع شرایط مشخص است،

• و به‌طور کلی “خودبه‌خود” صرفِ ماندن در ملک، لزوماً مساوی با ایجاد حق سرقفلی نیست؛ آنچه تعیین‌کننده است پرداخت سرقفلی/توافقات قراردادی/و شرایط قانون است.

نکته خیلی مهم: املاک قبل از تصویب ۱۳۷۶ چه می‌شوند؟

قانون ۱۳۷۶ صراحتاً گفته اماکنی که قبل از تصویب این قانون اجاره داده شده‌اند، از شمول این قانون خارج‌اند و طبق مقررات حاکم بر زمان خودشان بررسی می‌شوند.

یعنی در عمل، سؤال “قانون سرقفلی از چه سالی شروع شد؟” برای یک دعوا، تبدیل می‌شود به:

قرارداد شما قبل از ۱۳۷۶ است یا بعد از ۱۳۷۶؟
اگر قبل است، احتمالاً بحث‌های حق کسب و پیشه جدی‌تر است؛ اگر بعد است، مدل سرقفلیِ قراردادی پررنگ‌تر می‌شود.

مطالب مرتبط: وکیل سرقفلی در تهران

چرا قانون ۱۳۷۶ نقطه عطف محسوب می‌شود؟

چون در این قانون چند تغییر ذهنیت‌ساز رخ می‌دهد:

1) سرقفلی به عنوان یک مفهوم “قابل تنظیم و قابل توافق” برجسته می‌شود

قانون اجازه می‌دهد مالک هنگام اجاره ملک تجاری، مبلغی را تحت عنوان سرقفلی دریافت کند و همچنین درباره واگذاری حق توسط مستأجر در طول مدت اجاره هم چارچوب می‌دهد.

2) اگر درباره میزان سرقفلی توافق نشود، دادگاه تعیین می‌کند

در متن قانون آمده که در موارد مجاز، اگر توافقی درباره میزان نباشد، تعیین با نظر دادگاه خواهد بود.

3) حد و مرز “گرفتن وجه خارج از چارچوب” مشخص‌تر می‌شود

این موضوع باعث شد بازار کم‌کم به سمت قراردادهای شفاف‌تر حرکت کند (حداقل در تئوری و در نمونه‌های درستِ تنظیم قرارداد).

یک برداشت کاربردی: “شروع قانون سرقفلی” را دقیقاً چگونه در یک پرونده یا معامله تشخیص بدهیم؟

اگر قصد خرید/فروش/تنظیم قرارداد دارید، این ۵ سؤال، از هزار بحث بیشتر ارزش دارد:

1) تاریخ اولین قرارداد اجاره چه زمانی است؟

اگر ریشه رابطه استیجاری قبل از ۱۳۷۶ باشد، احتمالاً مسیر حقوقی متفاوت می‌شود.

2) موضوع محل چیست؟ (تجاری یا مسکونی؟)

برای مسکونی‌ها قانون ۱۳۶۲ در بسیاری از موارد مطرح است و داستان سرقفلی تجاری را نباید با آن قاطی کرد.

3) آیا در قرارداد، سرقفلی صراحتاً ذکر شده؟

وجود/عدم وجود عبارت سرقفلی، مبلغ پرداختی، نحوه انتقال و سلب/عدم سلب حق انتقال، روی ارزش و ریسک اثر مستقیم دارد.

4) حق انتقال به غیر دارید یا نه؟

این بند می‌تواند ارزش حق شما را چند ده درصد جابه‌جا کند (از نگاه اقتصادی و حتی حقوقی).

5) آیا اسناد پرداخت و توافقات قابل استناد دارید؟

در اختلافات، مستندات تعیین می‌کنند شما “حق قابل اثبات” دارید یا صرفاً “ادعا”.

مطالب مرتبط: تفاوت سرقفلی ۵۶ و ۷۶

اشتباهات رایج درباره تاریخ شروع سرقفلی (که باید از آن‌ها دوری کنید)

اشتباه ۱: گفتن «سرقفلی از ۵۶ شروع شد» بدون توضیح

اگر منظورتان “قانون ۱۳۵۶ و حق کسب و پیشه” است، باید دقیق بگویید تا مخاطب دچار سوءبرداشت نشود.

اشتباه ۲: یکی گرفتن سرقفلی با حق کسب و پیشه

در عمل ممکن است هم‌پوشانی‌هایی در ذهن مردم ایجاد شود، اما در تحلیل حقوقی و قراردادی، این دو “همیشه یکی” نیستند و قوانین متفاوت، آثار متفاوت می‌سازند.

اشتباه ۳: نادیده گرفتن ماده استثنا (قبل از تصویب ۱۳۷۶)

قانون ۱۳۷۶ برای قبل از تصویب خودش، حکم یکسان نمی‌دهد و آن‌ها را از شمول خارج می‌کند.

پرسش اصلی را جمع‌بندی کنیم: بالاخره از چه سالی؟

برای اینکه جواب کاملاً دقیق و قابل استفاده باشد، این‌طور جمع‌بندی می‌کنیم:

1. اگر منظورتان “شروع پدیده سرقفلی/حقوق مشابه در بازار” باشد: از حدود دهه ۱۳۲۰ به بعد به‌عنوان یک واقعیت اقتصادی/قضایی پررنگ شد.

2. اگر منظورتان “قوانین مهم پیشاسرقفلیِ صریح” باشد: قوانینی مثل ۱۳۳۹ و سپس ۱۳۵۶ در تنظیم روابط و حقوق مستأجرِ تجاری نقش تاریخی داشته‌اند.

3. اگر منظورتان “قانون سرقفلی به نام سرقفلی و به شکل صریح و مستقیم” باشد: نقطه عطف سال ۱۳۷۶ (مصوب ۲۶ مرداد ۱۳۷۶) است.

سوالات متداول

آیا بعد از ۱۳۷۶ هم حق کسب و پیشه داریم؟

در عمل، برای بسیاری از روابط جدیدتر، محور تحلیل به سمت قواعد ۱۳۷۶ و شروط قرارداد می‌رود و بحث‌های کلاسیک حق کسب و پیشه مثل گذشته “خودکار و گسترده” نیست؛ اما تشخیص دقیق به تاریخ و متن قرارداد و وضعیت رابطه بستگی دارد.

اگر قرارداد از قبل ۱۳۷۶ شروع شده ولی بعداً تمدید شده باشد چه؟

این یکی از نقاط حساس است و معمولاً باید ریشه رابطه، نحوه تمدیدها، و این‌که تمدیدها “ادامه همان رابطه” بوده یا “قرارداد جدید” محسوب می‌شود بررسی شود. (اینجا معمولاً نظر متخصص و بررسی اسناد تعیین‌کننده است.)

آیا قانون ۱۳۶۲ ربطی به سرقفلی تجاری دارد؟

قانون ۱۳۶۲ عمدتاً درباره اجاره محل‌های سکونتی است و نباید آن را با قواعد تجاری سرقفلی قاطی کرد، هرچند در اصلاحات/الحاقات برخی اصطلاحات ممکن است دیده شود.

مطالب مرتبط: قانون سرقفلی ملک تجاری