استعلام کمیسیون ماده 100

مقدمه
در فرآیند ساخت‌وساز در شهرها و محدوده‌های خدماتی، یکی از نهادهای مهم حقوقی و اجرایی که مالک، سازنده یا خریدار ملک ممکن است با آن مواجه شود، کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها است. این کمیسیون در قدم اول برای رسیدگی به تخلفات ساختمانی تشکیل شده، اما نقش مهم آن در معاملات ملکی، استعلام‌ها، ضمانت اجراها و شرایط اعتراض نیز بسیار قابل توجه است. به همین دلیل، آشنایی دقیق با مفهوم «استعلام کمیسیون ماده ۱۰۰»، نحوه اجرا، پیامدها و راهکارها برای مالکان و سرمایه‌گذاران ضروری است.

در این مقاله ابتدا تعریف و ماهیت کمیسیون ماده ۱۰۰ را توضیح می‌دهیم، سپس به موضوع «استعلام» یعنی چگونگی پیگیری و مشاهده وضعیت ملک تحت رسیدگی این کمیسیون می‌پردازیم، پس از آن فرآیند، پیامدهای حقوقی، نکات برای پیشگیری، و در پایان جمع‌بندی و توصیه‌های کاربردی خواهیم داشت.

تعریف و ماهیت کمیسیون ماده ۱۰۰

کمیسیون ماده ۱۰۰ بر اساس ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها تشکیل می‌شود. این ماده بدین شرح است: «مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهری یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیکی از شهرداری پروانه بگیرند…». 
براساس این قانون، اگر ملک یا ساخت‌وسازی بدون مجوز یا بدون رعایت ضوابط پروانه انجام شود، شهرداری نمی‌تواند مستقیماً تخریب کند؛ بلکه ابتدا موضوع به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع می‌شود.

کمیسیون ماده ۱۰۰ مرجعی اداری (نه دقیقا دادگاه) است که ذیل شهرداری ولی مستقل از شهرداری عمل می‌کند و اختیار صدور رأی‌های جریمه، تخریب یا تعطیلی کسب‌وکارهای غیرمجاز را دارد.
اعضای آن معمولاً شامل: نماینده وزارت کشور، نماینده دادگستری، نماینده شورای اسلامی شهر هستند و نماینده شهرداری در جلسات دخیل بوده ولی حق رأی ندارد.

پس، وقتی مالک یا سازنده‌ای بدون پروانه یا با تخلف شهرسازی اقدام به ساخت کند، پرونده به این کمیسیون ارجاع می‌شود تا تصمیم درباره جریمه یا تخریب گرفته شود.

چرا و چه زمانی «استعلام کمیسیون ماده ۱۰۰» ضرورت دارد؟

از منظر حقوقی، مالی و سرمایه‌گذاری، دانستن وضعیت ملک نسبت به ماده ۱۰۰ اهمیت دارد به دلایل زیر:

1. ریسک معامله ملک: ملکی که تخلف ماده ۱۰۰ دارد یا ممکن است داشته باشد، ممکن است تا زمان حل تخلف امکان انتقال نداشته باشد، یا خریدار پس از معامله با جریمه یا تخریب مواجه شود.

2. پایان کار و سند رسمی: شهرداری‌ها معمولاً تا زمان تسویه تخلفاتی نظیر رأی کمیسیون ماده ۱۰۰، گواهی پایان کار صادر نمی‌کنند یا ملک ممکن است در جریان صدور سند دچار مشکل شود.

3. افزایش هزینه‌ها: اگر ملکی تخلف داشته باشد، پس از صدور رأی ممکن است نیاز به پرداخت جریمه یا انجام تخریب باشد که هزینه قابل‌توجهی به مالک تحمیل می‌کند.

4. اطمینان از سلامت ساخت‌وساز: برای سرمایه‌گذاران، مشاورین املاک، خریداران و سازندگان، پیش از سرمایه‌گذاری یا مشارکت در ساخت، بررسی این موضوع بخشی از «تأیید پیش از معامله» به شمار می‌رود.

لذا، «استعلام کمیسیون ماده ۱۰۰» یعنی بررسی وضعیت ملک از منظر وجود یا عدم وجود رأی یا پرونده در این کمیسیون و شرایط متناظر، که می-تواند ضمن کاهش ریسک، به تصمیم‌گیری درست کمک کند.

مراحل استعلام و پیگیری وضعیت کمیسیون ماده ۱۰۰

در این بخش، به گام به گام چگونگی بررسی وضعیت ملک، استعلام از شهرداری یا مراجع ذی‌ربط و اقداماتی که مالک یا خریدار می‌تواند انجام دهد، می‌پردازیم.

گام اول: استعلام از شهرداری محل

ابتدا می‌بایست به شهرداری منطقه‌ای که ملک واقع شده مراجعه شود یا از طریق سامانه‌های الکترونیکی شهرداری استعلام شود که آیا برای ملک مورد نظر رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ صادر شده است یا خیر. برخی مراکز خدمات الکترونیک شهر و دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری این امکان را فراهم کرده‌اند.

گام دوم: بازدید پرونده و رای صادره

در صورت وجود رأی، باید متن رأی استخراج شود: آیا رأی جریمه است یا تخریب؟ مبلغ جریمه، مهلت پرداخت، شرایط تخریب، وصولی شهرداری و مهلت اعتراض چیست؟ به عنوان مثال، بر اساس منابع، کمیسیون زمانی می‌تواند رأی به تخریب صادر کند که اصول فنی، بهداشتی یا شهرسازی مراعات نشده باشد.
همچنین، مالک یا خریدار باید بررسی کند که آیا رأی قطعی شده یا در مرحله اعتراض است.

گام سوم: بررسی مهلت‌ها و شرایط اجرا

– اگر رأی به پرداخت جریمه صادر شده، مالک باید ظرف مهلت تعیین-شده (مثلاً ده روز جهت اعتراض) اقدام نماید. 
– اگر رأی تخریب یا تعطیلی کسب‌وکار داده شده است، زمان اجرای آن، امکان تقسیط، امکان اعسار و شرایط اجرای آن بررسی شود. 
– همچنین بررسی شود که آیا پرداخت جریمه یا انجام تخریب قبل از معامله شفاف شده است یا نه.

گام چهارم: استفاده از مشاوره حقوقی و کارشناسی

بخصوص در مواردی که تخلف بزرگ است (مثلاً اضافه طبقه، تجاوز به معبر، تغییر کاربری) توصیه می‌شود مالک یا خریدار با وکیل کمیسیون ماده 100 شهرداری یا کارشناس شهرسازی-حقوقی مشورت کند تا حقوق و تکالیف مالک، امکان تخفیف یا تعیین مجدد رأی بررسی شود.

گام پنجم: درج در قرارداد یا مستندسازی معامله

اگر قصد خرید ملک دارید، در قرارداد خرید قید شود «ملک فاقد پرونده فعال در کمیسیون ماده ۱۰۰» یا «کلیه هزینه‌های احتمالی رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ با فروشنده خواهد بود». چنین بندی می‌تواند از ریسک پس از معامله جلوگیری کند.

پیامدهای حقوقی رأی کمیسیون ماده ۱۰۰

در این بخش به مهم‌ترین تأثیرات حقوقی که رأی این کمیسیون ممکن است بر ملک، مالک یا خریدار داشته باشد پرداخته می‌شود.

رأی جریمه

زمانی که تخلف مربوط به ساخت یا تغییر بدون مجوز باشد اما اصول فنی و شهرسازی رعایت شده باشد، رأی معمولاً جریمه نقدی است. مبلغ جریمه با توجه به ارزش معاملاتی ملک، موقعیت ملک (خیابان اصلی، فرعی، بن‌بست) و میزان تخلف تعیین می‌شود.

رأی تخریب

در مواردی که تخلف عمده است (مثلاً بدون پروانه و اصول فنی/بهداشتی رعایت نشده باشد)، کمیسیون می‌تواند رأی به تخریب صادر کند. این رأی ممکن است برای مالک هزینه بسیار زیادی داشته باشد و خریدار باید مطمئن شود که ملک دارای این رأی نیست یا تسویه شده است.

رأی تعطیلی کسب‌وکار

اگر ملک در کاربری تجاری قرار داشته و تغییر کاربری بدون مجوز داده شده باشد، ممکن است رأی به تعطیلی محل کسب صادر شود.

تأثیر بر انتقال ملک

– اگر رأی قطعی صادر شده و پرداخت نشده باشد یا تخریب انجام نشده باشد، ملک ممکن است قابلیت معامله نداشته باشد یا خریدار پس از خرید با مسئولیت مواجه شود. 
– همچنین در پایان‌کار ساختمان و صدور سند تأثیر دارد؛ شهرداری ممکن است بر اساس رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ پایان‌کار صادر نکند.

امکان اعتراض و تجدیدنظر

مالک یا شهرداری می‌توانند ظرف مهلت (مثلاً ۱۰ روز) نسبت به رأی کمیسیون بدوی اعتراض کنند و به کمیسیون تجدیدنظر ارجاع شود. بعد از تجدیدنظر، ممکن است طرفین تا ماه‌ها امکان طرح دعوی در دیوان عدالت اداری داشته باشند.

نکات پیشگیرانه برای مالک، سازنده و خریدار

برای کاهش ریسک و تضمین معامله یا ساخت‌وساز سالم، توصیه‌های زیر را در نظر بگیرید:

• قبل از شروع ساخت یا مشارکت در ساخت، از شهرداری پروانه بگیرید و نقشه‌ها را به تأیید مهندس ناظر برسانید.

• در هنگام خرید ملک، استعلام کمیسیون ماده ۱۰۰ را انجام دهید و در قرارداد خرید شرط کنید که ملک فاقد رأی است یا خریدار از فروشنده تضمین بگیرد.

• اگر رأی کمیسیون صادر شده، بررسی کنید آیا تسویه شده یا نه، و مبلغ جریمه پرداخت شده یا خیر.

• در مراحل ساخت، از نقشه و پروانه تخلفی نداشته باشید (تغییر کاربری، اضافه بنا بدون مجوز، عدم احداث پارکینگ و …) تا گرفتار رأی تخریب نشوید.

• برای معاملات ملکی، مشاور املاک آگاه به موضوع کمیسیون ماده ۱۰۰ انتخاب کنید.

• در صورت مشاهده تخلف، در زمان مناسب لایحه دفاعیه به کمیسیون ارائه دهید (مثلاً ۱۰ روز پس از ابلاغ) تا امکان کاهش جریمه یا مهلت پرداخت وجود داشته باشد.

💡 مفهوم استعلام کمیسیون ماده ۱۰۰

«استعلام کمیسیون ماده ۱۰۰» به معنی بررسی وضعیت یک ملک از نظر وجود یا عدم وجود تخلفات ساختمانی و آرای صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری است.
به بیان ساده، با این استعلام مشخص می‌شود که:

• آیا ملک مورد نظر پرونده‌ای در کمیسیون ماده ۱۰۰ دارد یا نه؛

• اگر دارد، رأی صادر شده چیست؟ (جریمه، تخریب، تعطیلی کسب‌وکار و…)؛

• آیا رأی قطعی شده یا هنوز قابل اعتراض است؟

• و اینکه آیا مالک جریمه را پرداخت کرده یا هنوز بدهکار شهرداری است.

🏛️ مواردی که نیاز به استعلام کمیسیون ماده ۱۰۰ دارید

1. پیش از خرید ملک
   اگر قصد خرید خانه، زمین یا مغازه‌ای دارید، حتماً باید از شهرداری منطقه استعلام بگیرید تا مطمئن شوید ملک رأی ماده ۱۰۰ ندارد. زیرا در صورت وجود رأی تخریب یا بدهی جریمه، خریدار بعد از معامله متضرر می‌شود.

2. در زمان انتقال سند یا گرفتن پایان کار
   شهرداری‌ها بدون تسویه رأی ماده ۱۰۰، پایان کار صادر نمی‌کنند. بنابراین در زمان درخواست پایان کار یا صدور سند رسمی، استعلام از کمیسیون ضروری است.

3. برای طرح شکایت یا اعتراض به رأی کمیسیون
   اگر مالک از رأی صادره ناراضی است (مثلاً رأی تخریب یا جریمه سنگین)، ابتدا باید استعلام بگیرد تا متن رأی و وضعیت آن را بداند.

⚙️ مراحل انجام استعلام کمیسیون ماده ۱۰۰

1. مراجعه به شهرداری منطقه

به واحد «اجرای کمیسیون ماده ۱۰۰» در شهرداری منطقه‌ای که ملک در آن واقع شده مراجعه کنید.
باید مدارک زیر را همراه داشته باشید:

• سند مالکیت یا قولنامه رسمی

• کارت ملی مالک یا نماینده قانونی

• شماره پرونده شهرسازی (در صورت وجود)

2. درخواست کتبی یا الکترونیکی استعلام

در بسیاری از شهرها (مانند تهران، مشهد، اصفهان، شیراز و…) می‌توان از طریق سامانه خدمات الکترونیک شهرداری، درخواست استعلام را به‌صورت آنلاین ثبت کرد.
برای مثال:

• در تهران: my.tehran.ir

• در اصفهان: eservice.isfahan.ir

• در مشهد: eservice.mashhad.ir

در این سامانه‌ها کافی است شناسه نوسازی یا کد ملک را وارد کنید تا وضعیت پرونده‌های کمیسیون ماده ۱۰۰ نمایش داده شود.

3. دریافت پاسخ و بررسی رأی

در پاسخ استعلام معمولاً این موارد ذکر می‌شود:

• شماره پرونده

• تاریخ تشکیل پرونده

• نوع تخلف (اضافه بنا، پیشروی غیرمجاز، تغییر کاربری و…)

• نتیجه رأی (جریمه یا تخریب)

• وضعیت اجرای رأی (پرداخت شده یا در حال پیگیری)

⚖️ نکات مهم حقوقی درباره استعلام ماده ۱۰۰

• مالک جدید مسئول پرداخت جریمه‌های قبلی نیست، مگر اینکه در قرارداد خلاف آن قید شود. پس هنگام معامله، حتماً بند مربوط به تعهدات ماده ۱۰۰ را در مبایعه‌نامه درج کنید.

• در صورت وجود رأی تخریب، تا زمانی که ملک اصلاح نشود یا رأی نقض نگردد، شهرداری پایان کار صادر نخواهد کرد.

• مهلت اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ معمولاً ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ است. اگر در این مدت اعتراض نکنید، رأی قطعی می‌شود.

• استعلام آنلاین شهرداری‌ها رسمی است و نیازی به مراجعه حضوری ندارد مگر در موارد خاص.

✅ جمع‌بندی

استعلام کمیسیون ماده ۱۰۰ یعنی بررسی وضعیت قانونی ساخت‌وساز یک ملک از نظر تخلفات شهری.
این استعلام نه‌تنها برای جلوگیری از ضرر مالی در خرید و فروش ملک اهمیت دارد، بلکه در فرایند پایان کار، اخذ مجوز ساخت، و حتی دریافت وام بانکی نیز ضروری است.

اگر بگویی شهر یا منطقه‌ای که مد نظرت است کدام است (مثلاً تهران، کرج، مشهد و…)، می‌توانم مراحل دقیق و لینک مستقیم سامانه استعلام آن شهر را برایت بنویسم تا بتوانی فوراً اقدام کنی.