نمونه متن دفاعیه اضافه بنا

دفاعیه اضافه بنا چیست و چرا اهمیت دارد؟

وقتی مالک ملکی در محدوده شهری اقدام به ساخت‌وساز بیش از میزان مجاز مندرج در پروانه ساختمانی کند، شهرداری تخلف او را در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح می‌کند. در این حالت، مالک برای جلوگیری از تخریب یا جریمه سنگین باید دفاعیه‌ای قوی و مستند تنظیم کند که به آن لایحه یا متن دفاعیه اضافه بنا گفته می‌شود.

این دفاعیه از مهم‌ترین اسناد در پرونده‌های ساختمانی است و در بسیاری از موارد، نتیجه نهایی کمیسیون ماده ۱۰۰ به کیفیت همین متن بستگی دارد.

تعریف اضافه بنا از نظر قانون

طبق بندهای ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، هرگونه ساخت‌وساز خارج از حدود مجاز پروانه (اعم از اضافه‌طبقه، افزایش سطح اشغال، پیشروی در معبر یا ایجاد اتاق روی بام) تخلف ساختمانی محسوب می‌شود.
شهرداری پس از بازدید مأمور فنی و تهیه گزارش تخلف، پرونده را برای تصمیم‌گیری به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارسال می‌کند.

کمیسیون با توجه به مستندات مالک و دفاعیات او، ممکن است یکی از این تصمیم‌ها را اتخاذ کند:

• صدور رأی جریمه نقدی به جای تخریب

• صدور رأی تخریب اضافه بنا

• یا در موارد خاص، اعطای مهلت برای اصلاح نقشه یا اخذ پروانه تکمیلی

ساختار حرفه‌ای یک متن دفاعیه اضافه بنا

برای اینکه دفاعیه در کمیسیون ماده ۱۰۰ تأثیرگذار باشد، باید ساختاری دقیق و منطقی داشته باشد. متن دفاعیه معمولاً از سه بخش اصلی تشکیل می‌شود:

۱. بخش ابتدایی: معرفی پرونده و طرفین

در این بخش مشخصات ملک، شماره پرونده، آدرس دقیق، نام مالک و مرجع رسیدگی درج می‌شود.
نمونه:

احتراماً، در خصوص پرونده تخلف ساختمانی پلاک ثبتی شماره … واقع در … که به‌دلیل احداث اضافه بنای غیرمجاز به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع گردیده، مطالب ذیل جهت بررسی و صدور رأی عادلانه تقدیم می‌گردد.

۲. بخش میانی: بیان دلایل و توجیهات فنی و حقوقی

در این قسمت، مالک یا وکیل باید به‌صورت مستدل توضیح دهد که:

• تخلف به چه دلیل رخ داده (غیرعمدی، ناشی از اشتباه پیمانکار یا تغییر نقشه فنی)

• اضافه بنا در استحکام ساختمان و طرح تفصیلی تأثیری ندارد

• ملک در گذر یا حریم عمومی واقع نشده است

• اضافه بنا با ضوابط شهرسازی مغایرت جدی ندارد

• یا اینکه با پرداخت جریمه قابل اغماض است

۳. بخش پایانی: درخواست صدور رأی مناسب

در انتها، لایحه باید با لحنی محترمانه و حقوقی، تقاضای مشخصی را مطرح کند؛ مثلاً:

با توجه به مراتب فوق و حسن نیت مالک، از کمیسیون محترم تقاضا می‌شود با لحاظ شرایط خاص ملک، نسبت به صدور رأی جریمه نقدی و جلوگیری از تخریب اقدام فرمایند.

نکات طلایی برای نگارش دفاعیه موفق در پرونده اضافه بنا

۱. از زبان رسمی و حقوقی استفاده کنید
عباراتی مانند «احتراماً»، «مستنداً به ماده ۱۰۰ قانون شهرداری»، یا «با توجه به گزارش کارشناسی پیوست» اعتبار دفاعیه را افزایش می‌دهد.

۲. مستندات فنی را ضمیمه کنید
نقشه اصلاحی، گزارش مهندس ناظر، عکس از وضعیت بنا، یا استعلام از شهرداری منطقه، همگی مدارک تقویتی هستند.

۳. به عرف منطقه اشاره کنید
اگر در همان منطقه ساختمان‌های مشابه دارای طبقه اضافه هستند، ذکر این مورد می‌تواند در کاهش جریمه مؤثر باشد.

۴. درخواست مهلت قانونی برای اصلاح را مطرح کنید
گاهی دفاعیه خوب باعث می‌شود کمیسیون به‌جای رأی تخریب، فرصت اصلاح یا پرداخت جریمه را بدهد.

۵. در صورت امکان از وکیل متخصص استفاده کنید
وکیل متخصص در دعاوی شهرداری می‌تواند با استناد به آراء وحدت رویه، نمونه پرونده‌های مشابه و بخشنامه‌های داخلی، از تخریب جلوگیری کند.

عوامل مؤثر بر رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ در خصوص اضافه بنا

کمیسیون ماده ۱۰۰ در تصمیم‌گیری درباره تخلف اضافه بنا به چند عامل کلیدی توجه می‌کند:

• درجه تخلف (مثلاً ۵٪ اضافه بنا یا ۳۰٪ اضافه)

• موقعیت ملک (در بر اصلی یا بن‌بست)

• تأثیر اضافه بنا بر طرح تفصیلی

• نوع سازه و ایمنی ساختمان

• وجود یا عدم وجود شکایت همسایه‌ها

• سابقه مالک در تخلفات مشابه

هرچه دلایل مالک مستدل‌تر و مستندتر باشد، احتمال صدور رأی جریمه نقدی به جای تخریب افزایش می‌یابد.

نمونه متن دفاعیه اضافه بنا (نمونه پیشنهادی)

به نام خدا

ریاست محترم کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری (منطقه …)

با سلام و احترام

در خصوص پرونده تخلف ساختمانی پلاک ثبتی شماره … واقع در خیابان … به اطلاع می‌رساند، در حین اجرای عملیات ساخت، به‌دلیل اشتباه پیمانکار و عدم هماهنگی با نقشه اجرایی، بخشی از سقف طبقه دوم به میزان تقریبی … مترمربع بیش از حد مجاز احداث گردیده است.

لازم به ذکر است اضافه بنای ایجادشده هیچ‌گونه تجاوزی به حریم عمومی یا معبر شهری ندارد و از نظر استحکام بنا و اصول فنی نیز مشکلی ایجاد نکرده است. گزارش مهندس ناظر و تصاویر پیوست این موضوع را تأیید می‌نماید.

با عنایت به اینکه مالک در تمام مراحل همکاری لازم را با شهرداری داشته و هیچ قصدی در تخلف عمدی نداشته است، مستنداً به ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و رویه جاری کمیسیون‌ها، صدور رأی مبنی بر پرداخت جریمه نقدی به جای تخریب و صدور پروانه اصلاحی مورد استدعاست.

با تقدیم احترام

امضاء – تاریخ

نکات پایانی برای تقویت دفاعیه

• لایحه دفاعیه را حتماً در سربرگ رسمی و خوانا تایپ کنید.

• اگر وکیل دارید، دفاعیه باید با امضای وکیل و ذکر شماره پروانه وکالت ارائه شود.

• از جملات احساسی یا غیرمستند خودداری کنید؛ در عوض از مواد قانونی و آرای مشابه استفاده نمایید.

• می‌توانید دفاعیه را در دو نسخه تنظیم کنید: یکی برای کمیسیون بدوی و یکی برای کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰.

جمع‌بندی

تهیه دفاعیه برای اضافه بنا، یک اقدام تخصصی و اثرگذار در پرونده‌های ساختمانی است. هرچه استدلال‌ها دقیق‌تر و مدارک کامل‌تر باشد، احتمال تغییر رأی از تخریب به جریمه نقدی بیشتر خواهد بود.
بنابراین، پیش از حضور در کمیسیون، بهتر است با وکیل متخصص شهرداری یا مشاور حقوقی حوزه شهرسازی مشورت کرده و دفاعیه‌ای جامع و مستند تنظیم کنید.