متن فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت یعنی چی و چه زمانی امکان‌پذیر است؟

فسخ یعنی برهم زدن یک‌طرفه قرارداد به استناد “حق فسخ” که یا در خود قرارداد پیش‌بینی شده، یا قانون/شرایط حقوقی آن را ایجاد کرده است. در مشارکت در ساخت، فسخ معمولاً وقتی مطرح می‌شود که یکی از طرفین (مالک یا سازنده) تعهدات اساسی را انجام نداده یا از حدود قرارداد خارج شده و ادامه همکاری برای طرف مقابل پرریسک یا زیان‌بار شده است.

اما نکته کلیدی اینجاست:
همه اختلاف‌ها “فسخ‌پذیر” نیستند. خیلی وقت‌ها راه درست مطالبه انجام تعهد، مطالبه خسارت، الزام به تکمیل، یا داوری است. اگر بدون مبنا فسخ کنید، ممکن است خودتان مقصر شناخته شوید و حتی خسارت بدهید. پس متن فسخ باید دقیق، مستند و قابل دفاع نوشته شود.

تفاوت فسخ با اقاله، انفساخ و خاتمه قرارداد (خیلی مهم)

در پروژه‌های ساختمانی، این چهار واژه زیاد قاطی می‌شوند:

فسخ

• یک‌طرفه است

• نیاز به “حق فسخ” و “مبنای قانونی/قراردادی” دارد

• معمولاً با اعلام رسمی انجام می‌شود

اقاله

• دوطرفه است

• طرفین توافق می‌کنند قرارداد را تمام کنند

• ریسک دعوا کمتر از فسخ است چون توافقی است

انفساخ

• خودبه‌خود اتفاق می‌افتد

• مثل وقتی در قرارداد شرط شده با وقوع یک اتفاق، قرارداد خودبه‌خود پایان یابد

خاتمه/پایان قرارداد

• ممکن است با اتمام تعهدات یا پایان مدت رخ دهد

• الزاماً فسخ نیست

این تفاوت‌ها روی متن شما اثر می‌گذارد. اگر قرار است توافقی تمام کنید، متن باید “اقاله” باشد نه “فسخ”.

دلایل رایج فسخ در مشارکت در ساخت (از نگاه عملی)

در عمل، بیشترین مواردی که فسخ را جدی می‌کند این‌هاست:

1) تأخیر اساسی و غیرموجه سازنده

• عدم شروع در زمان مقرر

• توقف طولانی کارگاه

• عدم پیشرفت طبق برنامه زمان‌بندی

2) تخلف از مشخصات فنی و کیفیت

• استفاده از متریال پایین‌تر از قرارداد

• تغییر نقشه بدون مجوز/صورتجلسه

• اجرای معیوب و خطرساز

3) تخلف مالی و فروش/پیش‌فروش خارج از قرارداد

• پیش‌فروش بدون اجازه یا خارج از چارچوب

• عدم واریز سهم مالک یا عدم ارائه گزارش مالی

4) عدم اخذ مجوزها یا ایجاد تخلفات شهرداری

• اقدام به ساخت بدون پروانه

• ایجاد اضافه بنا و ریسک جریمه/قلع بنا

• عدم پیگیری پایان‌کار

5) امتناع مالک از تحویل ملک یا همکاری‌های لازم

(این‌بار حق فسخ می‌تواند برای سازنده ایجاد شود)

• عدم تحویل ملک در موعد

• ایجاد مانع در اجرای پروژه

• عدم ارائه اسناد و مدارک لازم

قبل از نوشتن متن فسخ: این مراحل را انجام بدهید تا فسخ‌تان قابل دفاع شود

متن فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

اگر می‌خواهید فسخ شما پشتوانه حقوقی قوی داشته باشد، این مراحل معمولاً ضروری‌اند:

1) بررسی قرارداد برای “حق فسخ” و شرایطش

ببینید حق فسخ برای چه مواردی پیش‌بینی شده:

• مدت تأخیر چند روز/ماه؟

• آیا نیاز به اخطار کتبی دارد؟

• آیا باید فرصت جبران داده شود؟

2) ارسال اخطار/اظهارنامه (فرصت رفع تخلف)

اغلب قراردادها یا رویه عملی اقتضا می‌کند قبل از فسخ، اخطار رسمی بدهید و مهلت مشخص تعیین کنید.

3) تامین دلیل و مستندسازی

برای تأخیر یا ایرادات فنی:

• عکس و فیلم تاریخ‌دار

• گزارش ناظر

• صورتجلسه وضعیت کارگاه

• تامین دلیل از طریق مرجع صالح
  بدون سند، متن فسخ شما فقط یک ادعاست.

4) تعیین تکلیف اموال، مصالح، کلید، کارگاه

فسخ در ساخت‌وساز با “تحویل پروژه” گره خورده. باید در متن، تکلیف تحویل، صورتجلسه و تعیین وضعیت کارگاه روشن باشد.

مطالب مرتبط: وکیل ملکی تهران

متن فسخ قرارداد مشارکت در ساخت (نمونه حرفه‌ای – از طرف مالک به سازنده)

این متن را می‌توانید با اطلاعات پروژه خودتان جایگزین کنید. (بهتر است قبل از استفاده، با شرایط قرارداد تطبیق داده شود.)

نمونه متن شماره 1: فسخ به دلیل تأخیر و عدم انجام تعهدات سازنده

موضوع: اعلام فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به علت تخلف و تأخیر اساسی در انجام تعهدات

مخاطب محترم: آقای/خانم …………………… فرزند …………………… به شماره ملی …………………… (سازنده/طرف دوم قرارداد)
با سلام

احتراماً، عطف به قرارداد مشارکت در ساخت مورخ …………………… منعقده فیمابین اینجانب/اینجانبان …………………… (مالک/طرف اول) و جنابعالی، موضوع قرارداد ملک/پروژه واقع در …………………… به پلاک ثبتی ……………………، به استحضار می‌رساند:

با وجود گذشت مدت مقرر در قرارداد و علی‌رغم تذکرات و اخطارهای قبلی، جنابعالی از انجام تعهدات اساسی قراردادی از جمله …………………… (مثلاً شروع عملیات، تکمیل مرحله سفت‌کاری، ادامه عملیات اجرایی، تامین مصالح، پرداخت هزینه‌های متعهدشده، اخذ مجوزهای لازم و…) امتناع/تقصیر نموده و پروژه دچار تأخیر اساسی و غیرموجه گردیده است. همچنین حسب مستندات موجود از جمله …………………… (صورتجلسه/گزارش ناظر/عکس و فیلم/تامین دلیل/اظهارنامه قبلی به شماره …………) تخلف و توقف عملیات محرز است.

نظر به اینکه مطابق بند/بندهای …………………… قرارداد (و همچنین اصول حاکم بر تعهدات قراردادی) برای اینجانب حق فسخ پیش‌بینی گردیده و با توجه به عدم رفع تخلف در مهلت اعلامی، بدین‌وسیله فسخ قرارداد مشارکت در ساخت از تاریخ ابلاغ این نامه/اظهارنامه به شما اعلام می‌گردد.

لذا مقتضی است ظرف مدت …………………… روز از تاریخ ابلاغ، جهت:

1. تحویل کلید/کارگاه و تخلیه محل پروژه

2. تنظیم صورتجلسه تحویل و تعیین وضعیت مصالح، تجهیزات و اموال موجود

3. ارائه کلیه مدارک، نقشه‌ها، مجوزها، قراردادهای فرعی، فاکتورها و اسناد مرتبط با پروژه

4. تعیین تکلیف حساب‌ها و مطالبات/دیون احتمالی
   در محل ملک حاضر شوید. بدیهی است در صورت عدم حضور، اینجانب رأساً نسبت به تنظیم صورتجلسه و پیگیری قانونی از مراجع صالح اقدام نموده و کلیه خسارات وارده (اعم از خسارت تأخیر، کاهش ارزش، هزینه تکمیل و…) از شما مطالبه خواهد شد.

این اعلام فسخ، نافی حق اینجانب در مطالبه خسارات قراردادی و قانونی، همچنین پیگیری سایر حقوق از مراجع صالح (از جمله درخواست دستور موقت، تامین خواسته، کارشناسی و…) نخواهد بود.

با احترام
نام و نام خانوادگی: ……………………
امضاء: ……………………
تاریخ: ……………………
نشانی: ……………………
شماره تماس: ……………………

نمونه متن شماره 2: فسخ از طرف سازنده به دلیل عدم همکاری مالک

گاهی مالک ملک را تحویل نمی‌دهد یا همکاری نمی‌کند و سازنده می‌خواهد فسخ کند.

موضوع: اعلام فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به علت عدم همکاری و عدم ایفای تعهدات مالک

مخاطب محترم: آقای/خانم …………………… (مالک/طرف اول)
با سلام

عطف به قرارداد مشارکت در ساخت مورخ …………………… مربوط به ملک واقع در …………………… به پلاک ثبتی ……………………، به استحضار می‌رساند با وجود تعهدات صریح قراردادی جنابعالی مبنی بر …………………… (تحویل ملک، ارائه مدارک، حضور در شهرداری، امضاء اوراق اداری، تخلیه ملک و…)، متأسفانه از تاریخ …………………… تاکنون از انجام تعهدات مزبور خودداری نموده و مانع اجرای عملیات گردیده‌اید. این موضوع وفق …………………… (اخطار/اظهارنامه شماره …………) به شما اعلام و مهلت رفع مانع داده شد که مؤثر واقع نگردید.

بنابراین با استناد به بند/بندهای …………………… قرارداد و به علت تخلف اساسی، بدین‌وسیله فسخ قرارداد از تاریخ ابلاغ اعلام می‌شود. همچنین کلیه خسارات وارده ناشی از عدم امکان آغاز/ادامه پروژه، هزینه‌های انجام‌شده و ضرر و زیان‌های مترتب متعاقباً مطالبه خواهد شد.

با احترام
نام و نام خانوادگی: ……………………
امضاء: ……………………
تاریخ: ……………………

مطالب مرتبط: قانون جدید ماده 100 شهرداری

جدول تکمیل متن فسخ (جاهای خالی را چی بنویسیم؟)

اشتباهات خطرناک در متن فسخ (که ممکن است علیه خودتان شود)

• نوشتن عبارت‌های احساسی و بدون سند مثل “کلاهبرداری کردی” (می‌تواند تبعات کیفری/حقوقی علیه شما ایجاد کند)

• اعلام فسخ بدون اشاره به بند حق فسخ یا مبنای قراردادی

• مشخص نکردن مهلت رفع تخلف (وقتی قرارداد چنین چیزی را لازم می‌داند)

• تعیین نکردن تکلیف تحویل کارگاه و صورتجلسه

• عدم تامین دلیل قبل از فسخ (در اختلاف کیفیت/پیشرفت)

بعد از ارسال متن فسخ چه کارهایی باید انجام شود؟

برای اینکه فسخ در عمل نتیجه بدهد:

1. تنظیم صورتجلسه وضعیت موجود در محل (با شاهد یا کارشناس)

2. جمع‌آوری مدارک و تهیه پرونده منظم

3. اگر ریسک انتقال یا تضییع حق هست: درخواست تامین خواسته

4. اگر عملیات خطرساز است: دستور موقت برای توقف

5. ارجاع به کارشناسی جهت تعیین میزان پیشرفت، خسارت و هزینه تکمیل

بخش سوالات پرتکرار :

آیا با یک پیامک هم می‌شود فسخ کرد؟

در برخی قراردادها ممکن است “ابلاغ” شکل خاصی نداشته باشد، اما برای دفاع حقوقی، ابلاغ رسمی و قابل استناد بسیار مهم‌تر است.

اگر حق فسخ در قرارداد نبود، باز هم می‌شود فسخ کرد؟

گاهی امکان دارد از مسیرهای دیگر مثل “فسخ به علت تخلف اساسی”، “الزام به انجام تعهد”، “خسارت” یا “اقاله” اقدام شود. اما بدون بند حق فسخ، ریسک اختلاف بیشتر می‌شود و باید دقیق‌تر تصمیم گرفت.

فسخ یعنی همه چیز برمی‌گردد به حالت اول؟

در ساخت‌وساز معمولاً به این سادگی نیست. چون عملیات انجام شده، هزینه‌ها خرج شده، مصالح آمده و… . بعد از فسخ معمولاً تعیین تکلیف هزینه‌ها و خسارت‌ها از طریق توافق یا کارشناسی/دادگاه انجام می‌شود.

جمع‌بندی نهایی

برای نوشتن “متن فسخ قرارداد مشارکت در ساخت” باید سه چیز را همزمان رعایت کنید:

1. مبنای فسخ (بند قراردادی یا دلیل حقوقی روشن)

2. مستندات قابل ارائه (تامین دلیل، گزارش، صورتجلسه)

3. سازوکار اجرای فسخ (تحویل کارگاه، صورتجلسه، تعیین تکلیف اسناد و خسارت)

نمونه متن‌های بالا طوری نوشته شده‌اند که هم رسمی باشند، هم قابل دفاع و هم از نظر اجرایی به درد پروژه‌های واقعی بخورند.

مطالب مرتبط:مشاوره حقوقی تهران