بررسی داوری در مبانی ملکی
بررسی داوری در مبانی ملکی به عنوان یک ابزار حل اختلاف در عرصه حقوق املاک، اهمیت ویژهای پیدا کرده است. این فرآیند به طرفین این امکان را میدهد تا به جای مراجعه به محاکم عمومی، اختلافات خود را در قالب یک رویکرد تخصصی و سریعتر حل و فصل کنند. داوری میتواند به طور خاص در مواردی که مسائل فنی و تخصصی در حقوق املاک مطرح میشود، کارایی بیشتری داشته باشد. از سوی دیگر، این شیوه از حل اختلاف به طرفین این فرصت را میدهد که بر اساس توافقات خود، داورانی با دانش و تجربه مرتبط را انتخاب کنند و بدین ترتیب، به نتایجی متناسب با نیازهای خود دست یابند.
علاوه بر این، داوری در مبانی ملکی به دلیل ماهیت غیررسمی و انعطافپذیر خود، میتواند به کاهش بار محاکم عمومی و تسهیل روند رسیدگی به پروندهها کمک کند. در این راستا، توجه به اصول داوری و قوانین مرتبط با آن، به ویژه در زمینه رعایت حقوق طرفین و تضمین عدالت، از اهمیت بالایی برخوردار است. با توجه به پیچیدگیهای موجود در حقوق املاک، ایجاد بسترهای قانونی مناسب برای حمایت از فرآیند داوری میتواند به ارتقاء سطح اعتماد به این روش و افزایش استفاده از آن در حل اختلافات ملکی منجر شود.
بررسی داوری در مبانی ملکی
قانون گذار در قوانین خاصی از جمله
- قانون پیش فروش ساختمان موضوع ماده ۲۰
در خصوص معاملات پیشفروش ساختمان، محدودیتی برای تعیین شرط داوری وجود ندارد. فروشنده و خریدار میتوانند این اختیار را داشته باشند که حل و فصل اختلافات خود را به داوری که مورد توافق هر دو طرف است، بسپارند. در صورتی که داور مشخص نشود یا توافقی صورت نگیرد، امکان انتخاب یک داور از طریق معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه وجود دارد.
- قانون آیین دادرسی مدنی موضوع ماده ۴۵۷
اختلافات مربوط به داراییهای عمومی و دولتی نیز میتواند به داوری ارجاع داده شود. با این حال، این امر باید ابتدا به تصویب هیات وزیران رسیده و به مجلس شورای اسلامی اطلاع داده شود. در مواردی که یکی از طرفین دعوا خارجی باشد یا موضوع اختلاف از منظر قانونی دارای اهمیت خاصی تشخیص داده شود، تصویب مجلس شورای اسلامی نیز الزامی است.
- قانون اساسی موضوع اصل ۱۳۹
حل و فصل دعاوی مرتبط با اموال عمومی و دولتی، یا ارجاع این موارد به داوری، تنها با تأیید هیأت وزیران امکانپذیر است و لازم است که این موضوع به اطلاع مجلس رسانده شود. در شرایطی که یکی از طرفین دعوی خارجی باشد یا در مسائل مهم داخلی، تصویب مجلس نیز الزامی است.
- تعیین داور در قرارداد های پیمانکاری
در زمینه تنظیم این گونه قراردادها، پیمانکار و کارفرما قادرند به توافقاتی دست یابند. آنها میتوانند در یکی از بندهای قرارداد خود به مسئله داوری پرداخته و حل و فصل اختلافاتشان را به داور محول نمایند.
- تعیین داور در قرارداد مشارکت در ساخت
در این نوع قرارداد، شرط داوری باعث میشود که طرفین نیازی به حضور در محاکم نداشته باشند. با گنجاندن شرط داوری در قرارداد اصلی یا از طریق یک توافق جداگانه، در صورت بروز اختلاف، طرفین میتوانند به داور مشخص شده مراجعه کرده و مسأله را در سریعترین زمان ممکن و بدون طی مراحل رسمی دادرسی حل کنند.
مطالب مرتبط: وکیل ملکی تهران
تنظیم داوری در قراردادهای ملکی چه مزایایی دارد؟
اکنون که با اصول داوری در امور ملکی آشنا شدهایم، ضروری است به بررسی برخی از مزایای گنجاندن داوری در قراردادهای مربوط به املاک و معاملات ملکی بپردازیم.
۱.یکی از برجستهترین مزایای تعیین داوری در قراردادهای ملکی، تسریع در حل و فصل منازعات است. به این ترتیب، طرفین قرارداد نیازی به حضور در دادگاه نخواهند داشت، زیرا تمامی مسائل مرتبط با املاک و مستغلات را به یک داور مورد توافق که هر دو طرف به او اعتماد دارند، سپردهاند.
۲.اگرچه طرفین قرارداد باید به داور منتخب مبلغی را به عنوان حق الزحمه پرداخت کنند، اما نیازی به پرداخت هزینههای مربوط به دادرسی نخواهند داشت.
۳.ترتیب اثر دادن به رای داور در معاملات املاک:با توجه به اینکه داوری به عنوان یک روش قانونی برای حل و فصل اختلافات در نظر گرفته شده است، حکمی که از سوی داور صادر میشود، از نظر قانونی معادل حکمی است که قاضی صادر میکند و از اعتبار برخوردار است. تنها در صورتی که طرفین به این رای اعتراض کنند یا دادگاه به دلیل غیرقانونی بودن آن، آن را قبول نکند، اعتبار رای داور زیر سوال میرود.
۴.پس از انتخاب داور، مسائل مربوط به املاک باید از طریق فرایند داوری مورد بررسی و حل و فصل قرار گیرد. در این راستا، ارسال پرونده به دادگاه ممکن نیست، زیرا طرفین با اراده خود تصمیم گرفتهاند که اختلافات خود را به داور محول کنند.
شرایط صحت داوری در معاملات املاک
پس از آشنایی با موضوع داوری در زمینه معاملات و مسائل ملکی، ضروری است به این نکته اشاره کنیم که داوری دارای شرایط و مراحل خاصی است. طرفین معامله باید در هنگام تنظیم قرارداد ملکی خود به این موارد دقت لازم را داشته باشند، از جمله اینکه:
- مدت زمان بررسی در قرارداد باید به وضوح مشخص گردد.
- باید حدود اختیارات و دامنه مسئولیتهای داور به روشنی تعیین شود.
- داور موظف است به درخواستهای طرفین پاسخ دهد و در صورت تأیید، رضایت خود را ابراز کند.
- طرفین معامله باید آگاه باشند که با انتخاب شرط داوری، حق مراجعه به دادگاه برای حل و فصل اختلافات خود را از دست میدهند. در عوض، آنها باید به داور مورد توافق مراجعه کنند.
آیا هر قرارداد ملکی، قابل ارجاع به امر داوری است؟
اگرچه مسأله داوری در حل و فصل اختلافات از اهمیت بالایی برخوردار است و قانونگذار حتی در زمینه معاملات و قراردادهای ملکی به آن توجه کرده است، اما در برخی موارد، تعیین شرط داوری با محدودیتهایی روبهرو است یا پذیرش آن مشروط به شرایط خاصی میباشد. این موضوع در ماده ۴۵۷ قانون آیین دادرسی مدنی مطرح شده و پذیرش داوری در دعاوی مرتبط با اموال عمومی و دولتی را به رعایت شرایط معینی وابسته میداند. در صورت عدم رعایت این شرایط، امکان پیشبینی داوری در مفاد قرارداد وجود نخواهد داشت.
نتیجه گیری
در این نوشتار، به تحلیل موضوعی دیگر در حوزه ملک، تحت عنوان تنظیم داوری در زمینههای ملکی و موارد مرتبط با آن پرداختهایم. اشاره کردیم که در چارچوب قراردادها و معاملات املاک، طرفین میتوانند شرط داوری را در نظر بگیرند و به جای مراجعه به محاکم قضایی، حل و فصل اختلافات خود را به داور مشخصشده واگذار نمایند. باید توجه داشت که شرط داوری در برخی قراردادهای ملکی مستلزم رعایت شرایط خاصی است تا رأی داوری از نظر دادگاه معتبر محسوب شود و بتوان به آن ترتیب اثر داد.
پیشنهادات
کانون وکلای متخصص در زمینه املاک با همکاری وکلای مجرب، به ارائه خدمات حقوقی در حوزههای متنوع ملکی به افرادی که با چالشهای قانونی مواجه هستند، میپردازد. اگر مایل به استفاده از خدمات تیم حقوقی ما هستید، میتوانید از راههای ارتباطی ذکر شده در وبسایت با ما تماس بگیرید و سوالات خود را از طریق تلفن، مشاوره آنلاین یا ملاقات حضوری مطرح نمایید.
برخی از سوالات متداول
۱.تنظیم شرط داوری در معاملات املاک، چه مزیتی دارد؟
با درنظر گرفتن این شرط و انتخاب داور مورد توافق هر دو طرف، اختلافات میان آنها در سریعترین زمان ممکن و بدون نیاز به مراجعه به مراجع قضایی، توسط داور مورد نظر حل و فصل خواهد شد.
۲.آیا متعاملین می توانند داوری را در معاملات املاک شرط کنند؟
قضاوت در اصول حقوقی مالکیت مورد تایید قانونگذار قرار گرفته است. همچنین در قوانین خاص مرتبط با املاک، از جمله قراردادهای پیمانکاری، مشارکت در پروژههای ساختمانی و قانون پیشفروش ساختمانها، این موضوع مورد توجه قرار گرفته است.