نمونه دادخواست تخلیه ید از عین مستاجره

مقدمه: وقتی مستاجر از تخلیه امتناع می‌کند

فرض کنید مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده است. شما بارها به مستاجر تذکر داده‌اید، اخطار فرستاده‌اید، اما او همچنان در ملک شما سکونت دارد و از تخلیه خودداری می‌کند. حالا چه باید کرد؟

راهکار قانونی: اقامه دعوای تخلیه ید علیه مستاجر در دادگاه صالح.

دعوای تخلیه ید، دعوایی است که مالک (موجر) علیه مستاجری که پس از پایان مدت اجاره یا فسخ قرارداد، از تخلیه ملک خودداری می‌کند، اقامه می‌نماید. این دعوا با دعوای خلع ید تفاوت اساسی دارد: در تخلیه ید، رابطه قراردادی بین طرفین وجود داشته است، اما در خلع ید، متصرف بدون هیچ حقی و به صورت غاصبانه ملک را تصرف کرده است.

در این مقاله، نمونه کامل دادخواست تخلیه ید، شرایط قانونی، مدارک لازم و نکات کلیدی برای موفقیت در این دعوا را آموزش می‌دهم.

بخش اول: کی و علیه که می‌توان دادخواست تخلیه ید داد؟

شرایط طرح دعوای تخلیه ید

دعوای تخلیه ید زمانی قابل طرح است که شرایط زیر وجود داشته باشد:

طرفین دعوای تخلیه ید

• خواهان: موجر (مالک ملک) یا نماینده قانونی او

• خوانده: مستاجری که از تخلیه خودداری می‌کند

مرجع صالح برای طرح دعوا

بر اساس قوانین جدید، مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تخلیه ید دادگاه صلح محل وقوع ملک است. این دادگاه جانشین شوراهای حل اختلاف شده و صلاحیت رسیدگی به دعاوی تخلیه عین مستاجره را دارد.

بخش دوم: نمونه دادخواست تخلیه ید از عین مستاجره

در این بخش، متن کامل یک نمونه دادخواست تخلیه ید را ارائه می‌دهم که بر اساس آخرین قوانین و رویه قضایی تنظیم شده است.

———————————————————————————————————————————
| دادخواست تقدیمی به دادگاه صلح شهرستان ________ |
———————————————————————————————————————————

**خواهان:**
نام: ________
نام خانوادگی: ________
نام پدر: ________
شماره شناسنامه: ________
شماره ملی: ________
نشانی: ________
تلفن: ________

**خوانده:**
نام: ________
نام خانوادگی: ________
نام پدر: ________
شماره شناسنامه: ________
شماره ملی: ________
نشانی: ________
تلفن: ________

**وکیل یا نماینده قانونی خواهان (در صورت وجود):**
نام: ________
شماره پروانه وکالت: ________
نشانی دفتر: ________

**خواسته و بهای آن:**
1- صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده به تخلیه عین مستاجره (ملک مورد اجاره) به لحاظ انقضای مدت اجاره
2- مطالبه خسارات دادرسی (هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه ابلاغ و آگهی)

**دلایل و منضمات دادخواست:**
1- فتوکپی مصدق سند مالکیت (شش دانگ) به شماره ______
2- فتوکپی مصدق قرارداد اجاره عادی یا رسمی
3- اظهارنامه اخطاری به شماره ______ مورخ ______ (در صورت وجود)
4- وکالتنامه وکیل (در صورت داشتن وکیل)
5- سایر مدارک و مستندات


**شرح دادخواست:**

با سلام و تحیت؛
احتراماً به استحضار می‌رساند:

اینجانب ________، فرزند ________، به موجب سند مالکیت پیوست (پلاک ثبتی ________ بخش ________ فرعی از ________ اصلی) مالک شش دانگ یک دستگاه آپارتمان/خانه به مساحت ________ مترمربع واقع در ________ می‌باشم.

مالک مذکور در تاریخ ________ آن را به موجب یک فقره قرارداد اجاره عادی/رسمی به مدت ________ ماه/سال (از تاریخ ________ لغایت ________) به خوانده محترم جناب آقای/سرکار خانم ________ اجاره داده است.

نظر به اینکه مدت اجاره در تاریخ ________ منقضی گردیده است و خوانده محترم علی‌رغم مراجعات مکرر و درخواست‌های اینجانب و نیز علی‌رغم ابلاغ اظهارنامه اخطاری شماره ________ مورخ ________ (که فتوکپی آن پیوست است) از تخلیه و تحویل عین مستاجره استنکاف می‌ورزد.

لهذا با عنایت به مراتب فوق و مستنداً به **بند 4 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402** و **مواد 1 و 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376** و **ماده 494 قانون مدنی**، از آن مقام قضایی استدعای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده به **تخلیه عین مستاجره** با احتساب کلیه خسارات قانونی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و هزینه ابلاغ و آگهی) را دارم.

با تجدید احترام

**امضاء و مهر خواهان یا وکیل وی:** ________

**تاریخ:** __ / __ / ____

**امضاء مسئول دفتر خدمات قضایی:** ________
———————————————————————————————————————————

بخش سوم: مستندات قانونی دعوای تخلیه ید

برای موفقیت در دعوای تخلیه ید، باید به مواد قانونی زیر استناد کنید:

نکته مهم درباره اخطار قبلی

بر اساس نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه، اگر دادخواست تخلیه به جای درخواست دستور تخلیه تقدیم شود، دادگاه صالح باید به ماهیت دعوا رسیدگی کند و حکم مقتضی صادر نماید.

بخش چهارم: مدارک لازم برای تقدیم دادخواست تخلیه ید

قبل از تقدیم دادخواست، مدارک زیر را آماده کنید:

☑ سند مالکیت (تک برگ یا دفترچه‌ای): اصل و تصویر مصدق

☑ قرارداد اجاره: عادی یا رسمی (تصویر مصدق)

☑ اظهارنامه اخطاری (در صورت وجود): فتوکپی به همراه رسید پستی

☑ وکالتنامه (در صورت داشتن وکیل): تصویر مصدق

☑ کارت ملی و شناسنامه خواهان: تصویر

☑ استعلام ثبتی آخرین وضعیت ملک (برای اطمینان از عدم تغییر مالکیت)

☑ گواهی سوء پیشینه (در صورت نیاز)

بخش پنجم: مراحل طرح دعوای تخلیه ید (گام به گام)

گام ۱: ارسال اظهارنامه اخطاری

قبل از تقدیم دادخواست، توصیه می‌شود برای مستاجر اظهارنامه رسمی ارسال کنید و ۱۰ روز به او مهلت تخلیه بدهید. این کار دو فایده دارد:

• احتمال حل مسالمت‌آمیز پرونده

• داشتن مدرک دال بر اخطار در دادگاه

گام ۲: ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضایی

دادخواست تکمیل شده را به همراه کلیه مدارک به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی محل وقوع ملک ببرید تا ثبت و به دادگاه صلح ارجاع شود.

گام ۳: تعیین وقت رسیدگی و ابلاغ به خوانده

پس از ثبت دادخواست، دادگاه وقت رسیدگی تعیین کرده و به خوانده ابلاغ می‌کند.

گام ۴: جلسه دادرسی

در جلسه دادگاه، شما یا وکیلتان باید:

• مدارک مالکیت و اجاره را ارائه دهید

• اثبات کنید مدت اجاره به پایان رسیده است

• اثبات کنید مستاجر از تخلیه خودداری کرده است

گام ۵: صدور رأی

پس از بررسی، دادگاه رأی به تخلیه صادر می‌کند.

گام ۶: اجرای حکم

پس از قطعی شدن رأی، از اجرای احکام دادگاه اجرائیه دریافت کنید. مأموران اجرا ملک را از تصرف مستاجر خارج می‌کنند.

بخش ششم: تفاوت دعوای تخلیه ید با دستور تخلیه فوری

بسیاری از موجران این دو را با هم اشتباه می‌گیرند. جدول زیر تفاوت‌ها را نشان می‌دهد:

طبق نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه، اگر خواهان مصرانه دادخواست حکم تخلیه تقدیم کند، دادگاه به جای دستور تخلیه، حکم به تخلیه صادر می‌کند.

بخش هفتم: هزینه دادرسی دعوای تخلیه ید

دعوای تخلیه ید از نظر قانونی غیرمالی محسوب می‌شود، بنابراین هزینه دادرسی آن نسبت به دعاوی مالی (مانند خلع ید) بسیار پایین‌تر است.

برآورد هزینه‌ها:

نکته: هزینه دادرسی خلع ید حدود ۳.۵ درصد ارزش ملک است که بسیار بیشتر از تخلیه ید می‌باشد.

بخش هشتم: اشتباهات رایج در تقدیم دادخواست تخلیه ید

اشتباه ۱: اشتباه گرفتن تخلیه ید با خلع ید

غلط: تقدیم دادخواست خلع ید علیه مستاجر
درست: تقدیم دادخواست تخلیه ید (چون رابطه قراردادی وجود دارد)

اشتباه ۲: عدم ضمیمه کردن مدارک کافی

غلط: فقط سند مالکیت را ضمیمه کنید
درست: سند مالکیت + قرارداد اجاره + اظهارنامه اخطاری + سایر مستندات

اشتباه ۳: استفاده از دستور تخلیه در موارد نامناسب

اگر قرارداد اجاره فاقد شرایط ماده ۲ و ۳ قانون روابط موجر و مستاجر باشد (مثلاً دو شاهد امضا نکرده باشند)، درخواست دستور تخلیه رد می‌شود.

اشتباه ۴: عدم پیگیری اجرای حکم

پس از گرفتن رأی قطعی، باید حتماً اجرائیه دریافت کنید وگرنه رأی بدون اجرا می‌ماند.

سوالات متداول درباره تخلیه ید

سوال ۱: آیا می‌توان قبل از پایان مدت اجاره، دادخواست تخلیه داد؟
خیر، مگر اینکه مستاجر مرتکب تخلفاتی مانند عدم پرداخت اجاره به مدت ۲ ماه متوالی، تغییر کاربری غیرمجاز یا تخریب عمدی ملک شده باشد.

سوال ۲: اگر مستاجر اجاره را پرداخت نکند، تکلیف چیست؟
می‌توانید دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره اقامه کنید (موضوع متفاوت از تخلیه به دلیل انقضای مدت).

سوال ۳: مدت اجرای حکم تخلیه چقدر است؟
پس از صدور اجرائیه، به مستاجر ۱۰ روز مهلت تخلیه داده می‌شود. در صورت امتناع، مأموران اجرا حکم را اجرا می‌کنند.

سوال ۴: آیا می‌توانم ودیعه (رهن) را تا زمان تخلیه نگه دارم؟
خیر، در زمان اجرای حکم تخلیه، موجر باید ودیعه را نزد اجرای احکام تودیع کند.

نتیجه‌گیری و جمع‌بندی نهایی

دعوای تخلیه ید از عین مستاجره یکی از موثرترین راه‌های قانونی برای بازپس گیری ملک از مستاجر ممتنع است. برای موفقیت در این دعوا:

✅ تشخیص درست نوع دعوا (تخلیه ید نه خلع ید)
✅ تهیه و ضمیمه کردن کلیه مدارک (سند مالکیت، قرارداد اجاره، اظهارنامه)
✅ مراجعه به دادگاه صلح محل وقوع ملک
✅ پیگیری اجرای حکم پس از صدور رأی قطعی

اگر مستاجر شما از تخلیه خودداری می‌کند و نیاز به تنظیم دادخواست و پیگیری پرونده دارید، می‌توانید از طریق شماره واتساپ دفتر یا فرم تماس با ما، نسبت به دریافت مشاوره رایگان اقدام کنید.