فسخ معامله بعد از انتقال سند
فهرست محتوا
فسخ معامله بعد از انتقال سند در صورتی ممکن است که فسخ معامله فقط به دلایلی باشد که قانونگذار در ماده ۳۹۶ قانون مدنی مشخص کرده است.
به عبارت دیگر فسخ معامله بعد از انتقال سند در صورتی برای طرفین معامله ممکن است که فسخ ناشی از اختیار اتی باشد که در قانون برای طرفین قرارداد لحاظ شده است.
توافق برداشتن حق فسخ در مدت معین یا شرط خیار، عیب و ایراد داشتن مال، فروش مال بیشتر از قیمت واقعی آن یا غبن، فریبکاری یکی از طرفین، نپرداختن مبلغ معامله، انجام ندادن شرط ضمن معامله و غیره از جمله مواردی که می توان برای فسخ معامله بعد از انتقال سند به آنها استناد کرده و معامله را فسخ نمود.
شرایط فسخ قرارداد ملکی چیست؟
شرایط لغو قرارداد ملک برای طرفین معامله در دو حالت امکان‌پذیر است. ابتدا، اگر شرایط لغو به‌روشنی در یکی از بندهای قرارداد قید شده باشد. دوم اینکه در شرایط خاص، بر اساس حکم مستقیم دادگاه، حق لغو قرارداد به یکی از طرفین اعطا شود.
به‌طور معمول، اختیارات طرفین، یعنی خریدار و فروشنده، برای لغو قرارداد ملک به خیار اتی بستگی دارد که در متن قرارداد ذکر شده است.
خیار غبن یا فریب‌خوردن، خیار مجلس یا عدم تفکیک طرفین، خیار شرط یا تعیین مهلت برای لغو توسط طرفین، خیار تدلیس یا ارزیابی نادرست ارزش ملک، خیار تخلف شرط یا عدم اجرای شروط قرارداد، و خیار عیب یا وجود نقص در ملک، از جمله خیارات قانونی هستند که خریدار و فروشنده می‌توانند با استناد به آنها اقدام به لغو قرارداد ملکی نمایند.
آیا زمین فروخته شده را میتوان پس گرفت؟
بازپس‌گیری زمین فروخته‌شده تنها در صورتی امکان‌پذیر است که در قرارداد بین خریدار و فروشنده شرایط خاصی برای این امر درج شده باشد.
در غیاب این شرایط و همچنین در صورتی که فروشنده حقوق قانونی خود را از دست داده باشد، امکان بازپس‌گیری زمین به شدت محدود و تقریباً غیرممکن خواهد بود.
مهم است که به این نکته توجه شود که اگر در قرارداد هیچ شرطی تعیین نشده باشد یا حقوق قانونی فرد فروشنده اسقاط شده باشد، نمی‌توان به‌طور یک‌طرفه قرارداد را فسخ کرد و زمین را پس گرفت.
اگر فروشنده ملکی مدارک و مستندات قانونی لازم برای فسخ قرارداد را داشته باشد یا شرایطی در قرارداد قید شده باشد و حقوق قانونی‌اش اسقاط نشده باشد، در صورت نارضایتی از معامله می‌تواند با تنظیم دادخواست فسخ به مراجع قانونی مراجعه کرده و برای بازپس‌گیری زمین اقدام کند. در غیر این صورت، بازپس‌گیری زمین امکان‌پذیر نخواهد بود.
پس گرفتن ملک فروخته شده
بازیابی ملکی که به فروش رفته، تنها در صورتی ممکن است که شرایط خاصی در قرارداد بین طرفین پیش‌بینی شده باشد. در غیر این صورت، اگر هیچ‌گونه شرطی در آن قرارداد درج نشده باشد و همچنین اختیارات قانونی طرفین نیز از سوی آنها سلب شده باشد، امکان استرداد ملک وجود نخواهد داشت. حتی با طرح دادخواست و پیگیری‌های قانونی، خواهان یا مالک ملک نمی‌تواند به نتیجه‌ای مطلوب دست یابد.
علاوه بر این، احیای مالکیت زمینی که پیش از فوت مالک به فروش رفته، تنها در صورت ذکر شروط قانونی در قرارداد امکان‌پذیر است. وراث متوفی می‌توانند با استناد به عدم تحقق این شروط، درخواست استرداد ملک را مطرح کنند.
تماس با وکیل مال
درخواست مشاوره فوری
اگر همچنین اختیارات قانونی در قرارداد از طرف فروشنده سلب نشده باشد و شرایط لازم برای استناد وراث به این اختیارات نظیر خیار غبن، خیار تدلیس، خیار تخلف شرط، خیار عیب و خیار مجلس فراهم باشد، آنها می‌توانند با استناد به این اختیارات یا شرایط مندرج در قرارداد، نسبت به تنظیم دادخواست برای استرداد ملک اقدام کرده و روند قانونی را برای رسیدن به خواسته خود دنبال کنند.
حق پشیمانی در معامله ملک
حق پشیمانی در معاملات، به عنوان یکی از خیارات یا نوعی خیار شرط، به شمار می‌آید و تنها در صورتی میتوان به آن استناد کرد که شرایط مربوط به پشیمانی در قرارداد قید شده باشد.
علاوه بر این، مشخص کردن مدت زمان استفاده از این حق برای فسخ قرارداد و تعیین میزان ضرر و زیانی که به این منظور در نظر گرفته می‌شود، نیز از نکات مهم است.
به عبارت دیگر، بعد از تعیین مدت زمان پشیمانی و درج آن در قرارداد، اگر میزان ضرر و زیان ناشی از فسخ در متن قرارداد ذکر شود، لازم است طرفی که پشیمان شده، در صورت استفاده از حق خود، ضرر و زیان تعیین‌شده را به طرف مقابل پرداخت کند.
اگرچه ثبت حق پشیمانی در معاملات ملکی به نظر منطقی و معقول می‌رسد، اما باید به این نکته توجه کرد که وجود این شرط می‌تواند باعث شود هر یک از طرفین به محض احساس خطر، بتوانند قرارداد را به سادگی فسخ کنند. این وضعیت می‌تواند برای طرف مقابل خسارات مالی به همراه داشته باشد.
مگر آنکه ضرر و زیان ناشی از فسخ قرارداد به اندازه‌ای باشد که بتواند خسارت ایجادشده را جبران کند یا مانع از فسخ قرارداد توسط طرف دیگر شود.
مدت زمان پشیمانی در معامله ملک
مدت زمان پشیمانی در معاملات ملکی بستگی به توافق طرفین و درج این مدت در قرارداد دارد. همچنین، تعیین خسارات از سوی فرد پشیمان نیز در این زمینه اهمیت دارد. این تصور عمومی که هر فرد می‌تواند ظرف ۴۸ یا ۷۲ ساعت پس از امضای قرارداد در صورت پشیمانی قرارداد را لغو کند، نادرست و غیرقابل اجراست.
حتی اگر در قرارداد به شرط پشیمانی اشاره شده و زمان آن مشخص نشده باشد، این به معنای عدم محدودیت زمانی برای این شرط نیست و نمی‌توان آن را به طور نامحدود اجرا کرد. عدم تعیین مدت برای پشیمانی می‌تواند به ابطال قرارداد منجر شود.
به عبارت دیگر، وقتی شرط پشیمانی بدون ذکر زمان مشخص در قرارداد گنجانده می‌شود، این بدان معناست که اعتبار پشیمانی تنها تا زمان سر رسید قسط بعدی، تحویل ملک یا تنظیم سند رسمی معتبر است و نمی‌تواند به طور نامحدود ادامه یابد.
مواد قانونی مرتبط با پشیمانی فروشنده از فروش ملک
قوانین مربوط به پشیمانی فروشنده از انتقال مالکیت در قانون مدنی بیان شده است. طبق ماده ۶۸۳ این قانون، در صورتی که موضوع وکالت لغو شود، یا موکل شخصاً اقدام به انجام عملی نماید که تحت وکالت واگذار شده، یا به طور کلی عمل خلاف وکالت وکیل را انجام دهد، مثلاً اگر وی مالی را که برای فروش آن وکالت گرفته شده بود، خود به فروش برساند، وکالت به حالت منسوخ درمی‌آید.
علاوه بر این، ماده ۱۹۰ قانون مدنی بر این نکته تأکید دارد که برای اعتبار هر معامله، وجود اراده و رضایت طرفین، اهلیت آنها، وجود موضوع مشخص برای معامله و مشروعیت هدف معامله ضروری است. عدم وجود هر یک از این شرایط می‌تواند منجر به بی‌اعتباری معامله و فسخ آن گردد.