راهنمای جامع نگارش متن فسخ قرارداد فروش ملک؛ نکات حقوقی، نمونه متن و ابعاد قانونی
فهرست محتوا
- 1 راهنمای جامع نگارش متن فسخ قرارداد فروش ملک؛ نکات حقوقی، نمونه متن و ابعاد قانونی
- 2 تفاوت مفهومی فسخ، اقاله و انفساخ در قرارداد ملکی
- 3 ارکان اصلی و ضروری در متن فسخ قرارداد فروش ملک
- 4 نمونه متن جامع فسخ قرارداد فروش ملک (قالب استاندارد)
- 5 تماس با وکیل مال
- 6 درخواست مشاوره فوری
- 7 تفاوت مدلهای فسخ و نکات تکمیلی
- 8 جدول مقایسه فسخ توافقی و فسخ یکجانبه
- 9 نکات طلایی و هشدارهای حقوقی برای تنظیم متن
در دنیای پیچیده معاملات املاک، امضای قرارداد فروش پایان ماجرا نیست، بلکه شروع تعهدات حقوقی دو طرف است. گاهی اوقات، به دلایل مختلفی از جمله عدم پرداخت ثمن، وجود ایراد در سند، یا توافق طرفین، معامله نیاز به فسخ دارد. فسخ قرارداد فروش ملک پروسهای است که اگر با بیدقتی و بدون رعایت تشریفات قانونی انجام شود، میتواند منجر به دعاوی طولانی، محکومیت به پرداخت جریمههای سنگین و حتی از دست رفتن حق مالکیت شود. نگارش «متن فسخ قرارداد» به عنوان سند رسمی پایان همکاری، اهمیتی حیاتی دارد. در این مقاله، با رویکردی کاملاً تخصصی و حقوقی، تمامی ابعاد نگارش متن فسخ، شرایط لازم برای اعتبار آن و تفاوتهای آن با سایر مفاهیم حقوقی را بررسی میکنیم تا بتوانید سندی محکم و بدون نقص تنظیم کنید.
تفاوت مفهومی فسخ، اقاله و انفساخ در قرارداد ملکی
پیش از اینکه سراغ نگارش متن برویم، باید به عنوان یک متخصص، تمایز دقیق میان مفاهیم ایجاد کنیم. استفاده نادرست از واژگان در متن فسخ میتواند ماهیت حقوقی قرارداد را تغییر دهد و مشکلاتی را ایجاد کند.
۱. فسخ (Cancellation)
فسخ حق فسخ قرارداد به دلیل وجود شرایط خاص یا تخلف طرف مقابل است. فسخ معمولاً یکجانبه است (مثلاً فروشنده به دلیل عدم پرداخت پول توسط خریدار، قرارداد را فسخ میکند) یا به دلیل وجود خیار در قانون مدنی (خیار فسخ). در متن فسخ، باید به ماده قانونی یا بندی از قرارداد اولیه که اجازه فسخ داده است، استناد شود.
۲. اقاله (Mutual Agreement)
اقاله به معنای تراضی و توافق دو طرف بر سر برهم زدن قرارداد است. در اقاله، هیچکس مقصر نیست و طرفین صرفاً تصمیم میگیرند که به معامله ادامه ندهند. اقاله همیشه دوطرفه است. اگر قصد دارید قرارداد را با توافق همدیگر پایان دهید، عنوان قرارداد جدید باید «اقاله نامه» باشد، نه فسخ نامه، هرچند در عرف مردم به هر دو فسخ میگویند.
۳. انفساخ (Automatic Termination)
انفساخ به حالتی گفته میشود که قرارداد به خودی خود و بدون نیاز به اراده طرفین یا حکم دادگاه، باطل میشود. مثلاً اگر موضوع معامله (ملک) قبل از تحویل بدون تقصیر طرفین از بین برود (مثلاً در زلزله خراب شود)، قرارداد منفسخ میشود و نیازی به نگارش متن فسخ نیست، مگر برای سندیت.
در این مقاله، تمرکز ما بر روی «فسخ» (به ویژه فسخ توافقی که رایجترین شکل در تنظیم اسناد است) و نحوه نگارش صحیح آن است.
ارکان اصلی و ضروری در متن فسخ قرارداد فروش ملک
متن فسخ قرارداد فروش ملک
یک متن فسخ قرارداد ملک باید دارای اجزای خاصی باشد تا در مراجع قضایی و اداری (مانند دفترخانه اسناد رسمی) معتبر شناخته شود. نبود هر یک از این موارد میتواند سند را قابل ابطال کند.
۱. مشخصات دقیق طرفین (مشتری و فروشنده)
متن فسخ باید دقیقاً همان مشخصات مندرج در قرارداد اولیه را داشته باشد. شامل نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره شناسنامه و آدرس دقیق. کوچکترین تفاوت در امضا یا کد ملی میتواند باعث ایجاد شک در اصالت سند شود.
۲. ارجاع دقیق به قرارداد اصلی
باید تاریخ تنظیم قرارداد اولیه، شماره سند (در صورت تنظیم در دفترخانه) یا مشخصات مبایعهنامه ذکر شود. متن باید صراحتاً اعلام کند که این سند فسخ، در ادامه و ارجاع به آن قرارداد خاص تنظیم شده است.
۳. موضوع قرارداد (مشخصات ملک)
آدرس دقیق ملک، پلاک ثبتی، پلاک اصلی و فرعی، متراژ و کد رهگیری (در صورت وجود) باید در متن فسخ ذکر شود تا ابهامی در مورد اینکه کدام ملک مورد فسخ قرار گرفته، باقی نماند.
۴. علت فسخ
اگرچه در فسخ توافقی (اقاله) ذکر علت ضروری نیست، اما ذکر دلیل (مثلاً «عدم تمایل خریدار» یا «عدم پرداخت اقساط») میتواند در آینده از ادعاهای بعدی جلوگیری کند. در فسخ یکجانبه (به دلیل تخلف)، ذکر ماده قانونی و دلیل تخلف الزامی است.
۵. توافق بر سر مالیاتها و هزینهها
یکی از مهمترین بندهای متن فسخ، تعیین تکلیف هزینههاست. طرفین باید توافق کنند که هزینههای فسخ، هزینههای دفترخانه (در صورت نیاز به تنظیم سند رسمی) و مالیاتها بر عهده چه کسی است. معمولاً در فسخ به دلیل تقصیر خریدار، هزینهها بر عهده اوست.
۶. تعهد به بازگرداندن وضعیت به حالت قبل
متن باید صریحاً قید کند که طرفین متعهدند هر آنچه را دریافت کردهاند (ملک، مبلغ پول، مدارک، چکها و سفتهها) به طرف دیگر مسترد کنند. این بند شامل ابطال چکها و سفتههای ضمانتی نیز میشود.
مطالب مرتبط: متن فسخ قرارداد توافقی
نمونه متن جامع فسخ قرارداد فروش ملک (قالب استاندارد)
در ادامه، یک نمونه متن استاندارد که تمامی نکات حقوقی را پوشش میدهد، ارائه میشود. این متن قابل استفاده برای فسخ توافقی (اقاله) است که رایجترین حالت در معاملات است.
متن فسخ قرارداد فروش ملک
تاریخ تنظیم: …/…/… شماره: …
سند فسخ و اقاله قرارداد فروش ملک
این سند در تاریخ مذکور بین طرفین زیر بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی و با رضایت کامل طرفین تنظیم گردید:
۱. فروشنده (بخش اول): به نام خانم/آقای … فرزند … به شماره ملی … دارای شناسنامه شماره … صادره از … ساکن …
۲. خریدار (بخش دوم): به نام خانم/آقای … فرزند … به شماره ملی … دارای شناسنامه شماره … صادره از … ساکن …
متن قرارداد: مستند به قرارداد فروش ملک مورخ … که به شماره … بین طرفین تنظیم گردید، طرفین توافق نمودند که ملک موضوع قرارداد واقع در … به پلاک ثبتی … شامل … متراژ … به مبلغ … ریال به فروش برسد.
ماده ۱ (فسخ و اقاله): طرفین با رضایت کامل و بدون هیچگونه اجبار و اکراهی، قرارداد فروش مورخ … را فسخ و اقاله نموده و قرارداد مذکور از تاریخ تنظیم این سند کان لم یکن (باطل) تلقی میگردد و هیچیک از طرفین تعهدی نسبت به دیگری تحت عنوان قرارداد اولیه ندارند.
ماده ۲ (استرداد اموال): جناب آقای/خانم … (فروشنده) متعهد گردید ملک موضوع قرارداد را خالی از سکنه و متعلقات و تحویل نماید. جناب آقای/خانم … (خریدار) متعهد گردید مبلغ … ریال که بابت بیعانه یا ثمن معامله دریافت نموده است، ظرف مدت … روز به فروشنده مسترد نماید. همچنین طرفین متعهد شدند کلیه اسناد، مدارک، چکها و سفتههای داده شده را ظرف مدت مقرر ابطال و مسترد نمایند.
ماده ۳ (توافقات مالی): طرفین توافق نمودند که هیچیک از طرفین دیگری را بابت فسخ قرارداد مطالبه خسارتی ننماید و هرگونه ادعایی در خصوص خسارت و ضرر و زیان ناشی از فسخ، ساقط و مسلوبالاعتبار گردید. (یا در صورت توافق بر سر جریمه: طرفین توافق نمودند مبلغ … ریال به عنوان خسارت فسخ توسط طرف متخلف پرداخت گردد).
ماده ۴ (هزینهها): کلیه هزینههای مربوط به تنظیم این سند و هزینههای قانونی (از جمله حقالتحریر دفترخانه در صورت نیاز) بر عهده … میباشد.
ماده ۵ (امضا و اثر): این سند در ۵ ماده و … نسخه (برای هر طرف یک نسخه) تنظیم و به امضای طرفین رسید و از تاریخ امضا لازمالاجرا است.
محل امضای فروشنده: ……………………………… محل امضای خریدار: ……………………………… محل امضای شهود (در صورت نیاز): ۱. ……………….. ۲. ………………..
تماس با وکیل مال
درخواست مشاوره فوری
تفاوت مدلهای فسخ و نکات تکمیلی
در نگارش متن فسخ، باید به مدلهای مختلف توجه کرد. متن بالا برای حالت توافقی بود. اما اگر فسخ به دلیل تخلف باشد، متن باید تغییر کند.
فسخ به دلیل تخلف (یکجانبه)
اگر خریدار پول را پرداخت نکرده و فروشنده قصد فسخ دارد، متن نباید لحنی توافقی داشته باشد. در این حالت، متن باید به «اخطاریه فسخ» شبیه باشد. فروشنده باید در متن اعلام کند که به استناد ماده … قرارداد، به دلیل عدم انجام تعهد توسط خریدار، قرارداد را فسخ میکند. در این حالت، نیازی به امضای خریدار نیست، اما اثبات ابلاغ این متن به خریدار (از طریق پست پیشتاز یا دادخواست) ضروری است.
فسخ در دفترخانه اسناد رسمی
اگر قرارداد اولیه در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد (سند رسمی)، فسخ آن نیز باید در دفترخانه انجام شود. متن فسخ دستنویس یا عرفی در این حالت کافی نیست و سندرسمی اولیه باید در دفترخانه ابطال گردد. هزینه این کار معمولاً بر اساس تعرفه قانونی محاسبه میشود و طرفین باید در دفترخانه حاضر شوند.
فسخ قراردادهای پیشفروش
در قراردادهای پیشفروش (تعهدنامه)، شرایط فسخ ممکن است متفاوت باشد. معمولاً سازندهها در قرارداد بندهایی را قرار میدهند که اگر خریدار اقساط را پرداخت نکند، سازنده حق فسخ دارد و درصدی از مبلغ پرداختی را به عنوان جریمه retains (ضبط) میکند. در متن فسخ این نوع قراردادها، باید دقیقاً به مبلغ جریمه و نحوه محاسبه آن اشاره شود.
مطالب مرتبط: فسخ معامله بعد از انتقال سند ملکی
جدول مقایسه فسخ توافقی و فسخ یکجانبه
برای درک بهتر تفاوتها و نحوه اقدام، جدول زیر راهنمای شما خواهد بود:
نکات طلایی و هشدارهای حقوقی برای تنظیم متن
به عنوان یک متخصص، نکات زیر را به شدت توصیه میکنم تا از دامهای حقوقی جلوگیری کنید:
۱. ابطال چکها و سفتهها: در متن فسخ حتماً باید قید شود که چکهای ضمانت یا چکهای پرداخت اقساط ابطال میشوند. بهترین کار این است که در جلسه تنظیم فسخنامه، چکها در حضور همدیگر پاره شوند یا مهر ابطال بخورند. اگر در متن قید نشود و خریدار چک را برگشت زند، فروشنده دوباره با مشکل مواجه میشود.
۲. کد رهگیری و مالیات: اگر قرارداد اولیه کد رهگیری داشته باشد، فسخ آن نیز باید در سامانه املاک و اسکان ثبت شود تا مشکل مالیاتی برای طرفین پیش نیاید. عدم ثبت فسخ ممکن است باعث شود که فروشنده در آینده نتواند ملک را بفروشد چون در سامانه هنوز در حالت معامله باقی مانده است.
۳. شرط عدم ادعای خسارت: در فسخ توافقی، حتماً بندی مبنی بر «عدم ادعای خسارت آتی» بگنجانید. این بند باعث میشود که طرفین نتوانند ماهها بعد مدعی شوند که به خاطر فسخ قرارداد متحمل ضرر شدهاند.
۴. شهود: اگر مبلغ فسخ یا موضوع قرارداد سنگین است، استفاده از دو شاهد معتبر با امضای شناسنامهای در پایین متن، قدرت سند را در دادگاه بالا میبرد.
۵. مشاوره حقوقی: اگر ملک ارزش بالایی دارد یا طرفین نسبت به هم بیاعتماد هستند، حتماً متن فسخ را توسط یک وکیل دادگستری بررسی کنید. هزینه وکیل در برابر خطر از دست رفتن ملک یا دعاوی میلیاردی، ناچیز است.
جمعبندی نهایی
تنظیم متن فسخ قرارداد فروش ملک، پروسهای ساده به نظر میرسد اما ظرافتهای حقوقی زیادی دارد. یک متن فسخ استاندارد باید شامل مشخصات کامل طرفین، ارجاع به قرارداد قبلی، توافق بر سر استرداد اموال و تعیین تکلیف هزینهها باشد. تفاوت بین فسخ توافقی و یکجانبه باید کاملاً مشخص باشد و متن بر اساس آن تنظیم گردد.
همیشه به خاطر داشته باشید که در حقوق املاک، «کلام نوشته» حاکم است. هرچه متن فسخنامه دقیقتر و جامعتر باشد، ریسک اختلافات آینده کمتر خواهد شد. اگر قصد فسخ قرارداد را دارید، پیش از هر اقدامی، شرایط قرارداد اولیه را با دقت بخوانید و اگر نیاز به فسخ یکجانبه است، حتماً روند قانونی ابلاغ را طی کنید تا سند شما در دادگاه قابل استناد باشد. با رعایت این نکات، میتوانید با اطمینان خاطر، قرارداد خود را خاتمه دهید.
مطالب مرتبط: مالیات صلح عمری بدون حق فسخ